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[NOWnews今日新聞]「平均地權條例」確定在7月1日上路施行，未來預售屋將禁止換約！不過由於政策發酵時間已久，市場逐漸消化政策的利空消息，加上政策即將上路，本來就在市場上看屋觀望的民眾，趕在政策上路前購屋，因此統計4月全台預售揭露量已達8314件，件數創下過去13個月以來新高，雖然投資退場，但過去一年累積的買氣似乎有緩步回流的氛圍。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，今年農曆年後房市買盤回流，預售案場的確銷售狀況也逐漸動了起來，雖然整體買氣不像一年多前那麼火熱，但仍有些個案銷售狀況順利，尤其政策預計即將上路，有些本來就在猶豫的買方，考慮了很久加上有些案場搭配輕鬆付款方案或者搭配贈送家電等方案，的確在政策上路前出現一小波回籠買氣，不過這些買方不一定是就是想要預售換約投資，但保有預售換約的選擇性，仍吸引本來就在市場上的買方加速決定。

統計預售揭露件數，這波景氣高峰出現在2021第四季，當時一個月預售揭露量達1.2~1.3萬件，2022年第四季則量縮至5000~6500件左右，由此可見預售交案狀況清淡，不過最近兩個月預售市場出現小陽春，3月揭露件數接近8千件，4月揭露件數達8300餘件。

若以區域來看，台北市買氣緩步回升，新北市、桃園市、台中市與台南市，4月的預售揭露件數都超過千件，新北市連續兩個月都回升到1500件以上，反映大台北地區購屋人對於新房子的需求穩定，桃園市也量增到1700餘件，台中市雖然也增加到1100餘件，但仍不足景氣高峰時的一半，台南市最近3、4月買氣明顯回升，高雄市則是回升到900餘件。

曾敬德表示，政策上路前的確出現一波上車潮，但分析買方不少都是看屋已久的回籠客，並非新的投資型買盤進場購屋，未來還是要關注新制上路後，房市買氣是否能夠延續。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

冠德建設今（19）日舉行股東會，2022年營收達215.06億元，較前年251.91億元減少14.6%，每股稅後純益達4.31元，低於前年的6.47元；會中並通過每股擬配發1.75元現金股利。董事長馬志綱指出，政府連續5次的信用管制，未來不曉得是否還有第6次，未來評估開發會將更謹慎，目前在手案源足夠未來5~7年仍十分充足。

對於央行此次突然出手針對特定區域第二屋限貸7成，馬志綱認為這是出於社會經濟的全面性考量，由金融業的曝險角度來管制第二屋的貸款，針對這部分公司將會針對政策調整營運上的策略。

至於本次央行提出打炒房措施，是否會影響冠德手中推案時程？總經理張勝安指出，目前推案時程未變，其中台北大安「冠德安沐居」由於緊鄰捷運科技大樓站，地段優越，過去尚未開案時即有不少預約人數，目前剛開案1周，當周來客數約60組人，看來只要是好的物件且符合客戶需求，較不會受到政策影響。

未來將朝向複合性開發發展 虧損部位「該砍就砍」

馬志綱則認為，政府與央行此次推出的新政策主要是為了振興社會經濟。若政府仍有第六波相關措施，應該要考慮前五波政策所引起的各界反應與影響。他也表示，作為一家建設公司，將仔細研讀政策後續的影響，並相應地調整經營策略。主要的調整方向將不再只專注於單一產品，而是朝向複合性開發發展。此外，針對虧損部位，該砍就砍。

近年來冠德積極布局捷運聯開案、公辦都更案，馬志綱表示，公司手中的開發案不少為政府標案，因此在目前政府緊縮資金之際，相對上沒有自地開發壓力來得大。目前標案市場已變得競爭激烈，但公司仍將以嚴謹的方式來評估，未來也不排除往中南部發展。







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對於下半年的房市，國泰世華銀首席經濟學家林啟超認為，儘管在上周央行宣布第五波的選擇性信用管制措施，但由於台灣升息的幅度並不像南韓那麼劇烈，因此相對於南韓因為劇烈的升息，使房價下降15%至20%這種場景，在台灣不會出現，雖然下半年成交量會繼續下降，但房價則仍不會明顯下滑。 

林啟超認為，不論是升息或選擇性信用管制，或是平均地權條例，對房市的影響主要反應在成交量的萎縮，因為不論是法令面，資金面的（銀行貸款），都會相較過去更嚴格，對買房大家會思考更多。 

至於價格，林啟超認為不太容易下來的原因，主要有二，一是台灣外圍仍有很多人等著買房，二是成交期間會拉長，但不代表不會成交。 







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中央銀行6月15日理監事會議祭出第五波選擇性信用管制，限縮六都及新竹縣市第二戶房貸成數最高7成。對此，第一銀行總經理李嘉祥今（19）日指出，這將將繼續引領房市軟著陸，更加確立當前房市量縮價緩跌的格局。

李嘉祥分析，由於過去低利率的環境現在已經不存在，加上《平均地權條例》各種子法將於7月1日上路，房市投資客應該會逐步絕跡；未來房市將以自住客為主，這也呼應一銀持續以自住客群為首要目標的房貸策略。

李嘉祥指出，央行及政府採取管控措施，將引領房市軟著陸，且目前量縮價緩跌的格局會更加確立。

至於央行限縮六都及新竹縣市第二戶房貸成數上限7成，對一銀房貸業務的影響，李嘉祥認為，目前房市以剛性自住買盤為主，加上一銀承作六都及新竹縣市的第二戶房貸占比很低，所以影響有限。







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最近幾年在科技題材和建設題材的助攻下，高雄成為各大建商和置產民眾的必爭之地，區域房價水漲船高，普通年輕人想要在高雄買到一間屬於自己的房子，也變得更加不容易。

年輕人買房壓力增 總價5年貴近180萬

東森房屋研究中心彙整財團法人金融聯合徵信中心資料發現，2022年高雄在20~30歲之間的年輕房貸族新增房貸件數僅為4,348件，與2013年的5,974件相比，10年來大幅縮減1,626件，減幅高達27.2%、接近3成。對此，東森房屋研究中心副理黃勝暉指出，目前高雄的房價仍在歷史高檔，再加上通膨壓力，未來高雄年輕族群的買房難度恐怕會進一步加大。

黃勝暉指出，最近幾年高雄房價漲勢之驚人有目共睹，由內政部不動產資訊平台揭露，2022Q4高雄的平均購屋總價約為989.3萬元，相較於2018年同期的810.4萬元，5年增加了178.9萬元，漲幅超過2成，再加上通貨膨脹的影響，普通購屋民眾僅是存夠自備款就已經需要花費數年、甚至數十年的時間，更何況買房後，往往還要面對相當沉重的房貸壓力。在目前高雄民眾薪水緩漲而房價飆漲的環境下，不少年輕人都選擇背井離鄉，到其他地區謀求發展。「年輕人的未來，就是國家的未來」，如何保證年輕族群的居住正義，讓他們可以在高雄安居樂業，還需要政府和全體社會共同努力。

年輕族購屋熱區轉變 楠梓區崛起

進一步觀察近10年高雄年輕房貸族購屋熱區變遷可以看出，10年前的購屋熱區與現在大致相同，只有排名略有變化，10年前屬於高雄蛋黃區的鳳山區還有1,276件新增房貸件數，但是到了2022年就只剩下區區595件，減幅超過5成，同樣的現象也在三民區、左營區、鼓山區等傳統蛋黃區出現，而楠梓區則一躍成為最受年輕房貸族青睞的購屋熱區。對此，東森房屋高雄仁武加盟店主任林雅玲表示，一方面精華區房價快速飆漲，導致財力有限的購屋民眾只能轉移到位置相對外圍、房價相對平實的區域尋找棲身之地。另一方面，隨著楠梓產業園區的發展，包括台積電、日月光在內的眾多國內外知名企業爭先進駐楠梓，為區域創造了大量工作崗位，就業人口的不斷流入也同步帶動了區域房市交易量能的快速升溫。

林雅玲進一步表示，目前楠梓的房價已經來到歷史高檔，區內新案開價普遍都要32~35萬元左右，新建案的面積也愈來愈小，相比之下，仁武區就成為了許多小資族、首購族的不二之選。目前仁武區新建案的開價普遍落在每坪28~33萬元左右，總價800萬起就能買到兩房並附有平面車位的新建大樓，而且區內還有不少總價在1,000~1,300左右的中古透天可供挑選，CP值相當不錯。除價格優勢外，仁武區到高雄市中心的距離也比楠梓更近一點，騎車最快僅需5~10分鐘左右就可以抵達三民區、鳳山區、巨蛋商圈等地，對於在市中心上班的通勤族群來說非常方便。目前仁武區內還有很多土地可以用來開發，再搭配「航太園區」的建設，區域房市前景相當具有想像空間，打算長期持有或有自住需求的購屋民眾不妨多留意。

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房市政策持續緊縮，住宅市場交易動能降溫，開發商開發重心轉向興建商業及工業地產，新建不動產結構持續往商業、工業地產傾斜。今年前四月全台建築物建照核發住宅類的占比首度跌破5成，甚至還低於金融海嘯後的2009年，以及房地合一稅實施的2016年這兩個房市景氣谷底。

　根據內政部統計，近年全台建築物建照核發的總樓地板面積持續成長，去年合計約1,386萬坪，不過觀察各類新建不動產的結構，過去房市景好時，住宅類占全數新建不動產樓地板面積可達55％～60％，2013年更高達63.9％，反觀今年前四月則跌至49.7％，是自2006年以來以現行建築分類統計以來最低。

　相較下，辦公服務類占比持續提高，過往辦公服務類建照核發面積約僅占5％～6％，不過隨建商競相跨足商辦，比重持續提升，去年辦公服務類建照核發面積高達147萬坪，創下歷史新高，占比也突破10％，今年前四月更提升至12.9％。

　此外近年受惠於美中貿易戰、台商回流的工業地產，企業擴廠需求強勁，激勵開發商投資興建廠辦、廠房，工業倉儲類建照核發在2019、2020年均突破2成，近二年工業地產雖降至16％～19％，不過今年前四月也回升至近22％。

　房地產業者指出，過去幾年住宅市場過熱，政策上連續推出房地合一稅2.0、平均地權條例修法等，特別針對預售住宅市場打壓，同時對建商祭出土建融緊縮、限期開發等政策，對建商來說，住宅開發銷售期拉長、風險提高，已不再是寵兒；而商辦、廠辦需求仍持續強勁，甚至愈來愈多買方在預售階段就進場，只要標的位置在精華區、成熟商圈內，即使尚未落成，也會吸引買方搶先砸重金搶買，開發資金明顯轉向商業及工業不動產。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

[NOWnews今日新聞]全台房價走揚，國人購屋面積也越來越小，其中，除了雙北「小宅化」趨勢明顯，根據內政部不動產資訊平台，高雄市112年第一季平均買賣面積32.56坪，10年來也不斷縮小；若以今年第一季來看，主要行政區的交易坪數多數落在15至25坪之間，但新興、前金區交易坪數15坪以下占比分別達35%、44%，平均買賣面積約22坪，堪稱是「買最小」的行政區。

資料顯示，楠梓、左營、三民、鳳山、鼓山、前鎮、苓雅、鹽埕、小港等區，今年第一季大約都有27%~38%的交易，面積落在15至25坪，較為蛋黃區的區域如仁武、岡山、橋頭，則約有27%至45%交易落在25至35坪；唯獨新興區平均買賣面積22.6坪，15坪以下交易占35%，前金區平均買賣面積22.1坪，且15坪以下交易占44%，是購買坪數相對小、小宅占比高的行政區。

信義房屋高三區協理周清源分析，以全台整體趨勢來看，由於土地取得價格、建築成本價格都在走揚，近年高雄預售、新成屋建案，建商多直接規劃小宅產品，較少大坪數規劃，所以各區域購買新案，多數都是以中小坪數為主，除非是買中古屋，或是往價格相對親民的蛋白區，許多人才會選擇坪數大的產品。

而若單看新興、前金區，本身面積就不大，加上發展早、素地不多，區域內以中古透天為主，交易量不多；如果是屋齡較新的建案，多半也是透過土地整合、危老改建等模式，基地面積不大，更容易出現中小坪數規劃。

周清源觀察，買這兩區小宅的購屋族主要有兩大類，一種是返鄉工作的年輕人，本身家人就住在高雄，但為工作方便、保有生活空間，選擇自己在市區購買小宅自住，另一種則是近年人口老化顯著，許多年輕人幫長輩「透天換大樓」、「公寓換大樓」，便就近買在機能便利的市中心，或是距離醫療院所近的地區，但因長輩年長且未必有子女同住，故也會選擇坪數較小的2房產品。

如果鎖定要購買小宅，周清源提醒，要從「金錢面」、「居住面」兩方向評估。首先，小宅總價較低但單價通常比較高，依近期市場情況，甚至常常出現創高價的情形，此時就要注意自己成交的價格，如果高過行情太多，恐會影響房貸條件，自備款是否充足就非常重要；其次，規劃中小宅的社區，通常也會有戶數多、租客多的共同點，如果很在意生活品質，那也應該謹慎考慮。







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台灣從2018年正式邁入高齡化社會，至今短短5年的時間，65歲以上的高齡人口增加逾80萬，占比達17.74％，同時屋齡40年以上的住宅，則大增130萬戶以上，比例超過1/3，老人住老宅的問題日益嚴重，都更重建更加刻不容緩。而今年是《都市更新條例》上路第25年，政大商學院信義不動產研究發展中心舉辦論壇，探討如何讓台灣的都更擺脫牛步。

政大商學院信義不動產研究發展中心主任、也是政大財管系陳明吉教授指出，都更不僅是改善國人居住品質的關鍵，也是改善高房價問題的解方之一。因為國人對於新房子潛在需求相當強，如果市中心的集合住宅無法更新重建，任由這些缺乏市場性且品質不佳的房子繼續老化，市場有效供給不足之下，高房價自然難解。

根據都更研究發展基金會統計，至今都更重建計畫核定超過900件，整建維護計畫核定達162件，危老案則接近3千件規模。都更研究發展基金會執行長丁致成表示，《都更條例》上路後這25年，整個社會都在學習都市更新，未來也需要透過權利人、實施者與政府攜手合作讓都市持續進步。

台灣第一個都更專責機構「國家住宅及都市更新中心」副執行長柯茂榮表示，政府主導的大型都更案，更需要考量地區再生以及公益性，同時也希望促進周邊民間都更案的推動。

以「信義兒福都更案」為例，考量基地周邊高齡人口眾多但長照設施較為不足，因此規劃了住宿型長照、日照、活動中心、社宅等設施，其中A1基地就有7成的樓地板面積做為前述的公益設施；同時也規劃全齡出租住宅、醫療健康與商業設施，打造全齡生態系。

都更的推動需要高度的公私協力、專業與資源的整合，臺北市都市更新整合發展協會理事長林育全認為，都更過程繁複時程冗長，住戶與專業團隊之間若能建立良好的夥伴關係，有助於讓都更一步一步地走到最後。

至於未來都更的精進方向，營建署副署長徐燕興表示，「速度」當然是各界關心的重點，行政院也訂定「強化政府主導、精進專責機構、改善輔導機制、推廣都更知識與人才培育以及中高危險建築都更推動」等5大策略；目前也積極推動相關措施，例如修訂危老條例排除公產管理法令的限制、鼓勵預鑄工法降低營造成本與碳排量等。

徐燕興期許都市更新能夠成為新的「城市生活製造機」，讓都市更新邁向「都市再生」，因此未來需要更多經營管理專業的投入，才能重建好環境、打造好生活。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

全球先進國家針對首購族祭出的購屋款補貼方案（不含利息補貼）比一比！據馨傳不動產智庫彙整，台灣的補貼金額掛蛋、最為小氣，而澳洲補助30萬元淪倒數第二，反觀最大方的英國，最高補助達台幣800餘萬元，新加坡則補助400餘萬元，而美國加州更直接送上二成購屋款，首購族一毛頭期款都不必出。馨傳不動產智庫執行長何世昌說，高房價已是全球性問題，許多先進國家紛紛祭出首購族買房補助，但台灣卻沒有，完全追不上別人的車尾燈。

馨傳不動產智庫執行長何世昌表示，高房價已是全球性問題，許多先進國家紛紛祭出首購族買房補助，唯台灣卻付之闕如，近期內政部推出「中產以下自用住宅貸款戶支持專案」只補貼利息，且補助上限僅有3萬，若與其他國家比較，完全追不上別人的車尾燈，難怪不少首購族只能望房興歎。

公積金加稅收 新加坡大灑幣

亞洲先進國家如日、韓有諸多購屋款補助方案，但因不限首購族申請，因此不列入統計。扣除日韓，則亞洲補貼較大方的是新加坡；新加坡針對首購族祭出多項購屋款補貼方案，包括「公積金購屋津貼」（補貼上限8萬新幣）、「額外安居津貼」（補貼上限8萬新幣）、「近居購屋津貼」（補貼上限3萬新幣），補助上限總額為19萬新幣，折合新台幣約435萬元。

何世昌指出，新加坡雖有公積金制度支撐房貸補貼，但光靠公積金並不敷所需，近年新加坡政府靠著房屋交易課徵的「額外印花稅」收入來挹注財源，才大幅提高各項購屋津貼。雖然台灣沒有公積金制度，但宣稱為了居住正義而課徵的「房地合一稅」稅收滿滿，卻分毫未幫助到首購族，真的合乎居住正義？

英國補助超猛 房價最高打五折

澳洲「首購補助金」 （First Home Owner Grant）方案，提供每個首購家庭1萬美元買房補貼，但限定購買新建房屋或大幅翻新的房子。雖然金額不多，但不無小補。

房價高昂的英國，為了減輕首購族買房負擔，推出類似經濟適用房的房貸補貼方案。英國 「首購計畫」（ First Homes）規定，英格蘭地區年收入8萬英磅（約台幣314萬元）以下的家庭，以及大倫敦市年收入9萬英磅（約台幣354萬元）以下的家庭，向和政府合作的建商購買住宅可獲得30％至50％總價折扣，目前全英格蘭約有100處左右的開發案加入該計畫。

加州送頭期款 3億美金被秒殺

全球反應最火熱的首購補助方案，應該是美國加州的「全民夢想計畫」（California Dream for All），只要在該州各城市買房、且年收入低於中位數以下的首購家庭，可以獲得成交總價的20％補助金，等於加州政府幫忙出二成頭期款；民眾持有房屋期間，不必償還補助本金、利息，但未來若出售房屋有獲利，需依補助款比例繳納分潤給加州政府。然而，「全民夢想計畫」因補助太過慷慨引爆申請潮，該計畫於3月底推出，上路的第二週就用盡第一輪3億美元的補助金，目前計畫暫停申請，需等第二輪補助金到位才會重新開放申請。

與加州一樣，推出類似方案的還有荷蘭、加拿大；其中，荷蘭提供首購家庭7.5萬歐元（約台幣252萬元）補助，加拿大推出的「首購獎勵金」（ First-Time Home Buyer Incentive），提供成交總價5％至10％的無息補助金，但屋主日後出售房屋須與政府分潤。

何世昌認為，台灣青壯族群身處高房價環境，而青壯族群多為首購族，首購並無炒房性質，不妨給予補助、協助成家。再者，台灣陷入少子化困境當中，政府或許可以考慮研擬居住政策結合催生方案，參考先進國家的補貼措施，祭出協助首購族與孕兒家庭的補助方案，降低孕兒家庭的居住負擔以拯救生育率。雖然灑錢不見得立刻見效，但若捨不得灑錢就永遠紙上談兵。







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央行15日宣布房市管制措施加碼，鎖定「六都＋新竹縣市」個人第2戶房貸，限制最高成數上限為7成。對此，立委邱顯智指出，央行理監事會決議所揭露的房市真相，直接打臉內政部長林右昌所說的「房市降溫」幹話。

邱顯智於臉書發文表示，日前央行理監事會決議，為降低不動產授信風險，新增自然人特定地區第2戶購屋貸款最高成數上限為7成。然而截至今年4月底，不動產貸款占總放款比率為37.02％，高於去（2022）年底的36.83％及2020年底的36.43％，意味著銀行信用資源仍有「過度流向不動產市場的風險」。

邱顯智引用央行數據指出，近期自然人持有2筆購屋貸款人數及占比，有增加趨勢。而今年第一季，自然人新申貸第2筆購屋貸款的人數增加，且占同期新申貸購屋貸款總人數比重，由上季的12.6％上升至15.2％。

「央行的說法，直接打臉林右昌日前所說的『房市溫和收斂，買賣降溫，價格溫和下降』幹話」，邱顯智認為，從2020年至今，這已經不知道是第幾次央行理監事會議的結論，直接打臉內政部與財政部的房市幹話了。

邱顯智更指出，當執政團隊吹噓房地合一稅的成效時，央行明確表達必須搭配持有稅的改革；而執政團隊在吹噓還沒上路的平均地權條例成效時，央行更直接出手採取信用管制，揭露授信過度流向不動產市場，房市過熱的真相。

邱顯智更點名行政院長陳建仁，「你帶領的行政團隊，還要繼續掩耳盜鈴嗎？」







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】