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馨傳不動產智庫彙整，全球先進國家針對首購族祭出的購屋款補貼方案(不含利息補貼)，台灣的補貼金額掛蛋、最為小器，而澳洲補助30萬元淪倒數第二，反觀最大方的英國，最高補助達台幣8百餘萬，新加坡則補助4百餘萬，而美國加州更直接送上二成購屋款，首購族一毛頭期款都不必出。馨傳不動產智庫執行長何世昌表示，高房價已是全球性問題，許多先進國家紛紛祭出首購族買房補助，唯台灣卻付之闕如，近期內政部推出「中產以下自用住宅貸款戶支持專案」只補貼利息，且補助上限僅有3萬，若與其他國家比較，完全追不上別人的車尾燈，難怪不少首購族只能望房興歎。

公積金加稅收 新加坡大灑幣



亞洲先進國家如日、韓有諸多購屋款補助方案，但因不限首購族申請，因此不列入統計。扣除日韓，則亞洲補貼較大方的是新加坡；新加坡針對首購族祭出多項購屋款補貼方案，包括「公積金購屋津貼」(補貼上限8萬新幣)、「額外安居津貼」(補貼上限8萬新幣)、「近居購屋津貼」(補貼上限3萬新幣)，補助上限總額為19萬新幣，折合新台幣約435萬元。



何世昌指出，新加坡雖有公積金制度支撐房貸補貼，但光靠公積金並不敷所需，近年新加坡政府靠著房屋交易課徵的「額外印花稅」收入來挹注財源，才大幅提高各項購屋津貼。雖然台灣沒有公積金制度，但宣稱為了居住正義而課徵的「房地合一稅」稅收滿滿，卻分毫未幫助到首購族，真的合乎居住正義？



英國補助超猛 房價最高打五折



澳洲「首購補助金」 (First Home Owner Grant)方案，提供每個首購家庭1萬美元買房補貼，但限定購買新建房屋或大幅翻新的房子。雖然金額不多，但不無小補。



房價高昂的英國，為了減輕首購族買房負擔，推出類似經濟適用房的房貸補貼方案。英國 「首購計畫」( First Homes)規定，英格蘭地區年收入8萬英磅(約台幣314萬元)以下的家庭，以及大倫敦市年收入9萬英磅(約台幣354萬元)以下的家庭，向和政府合作的建商購買住宅可獲得30％至50％總價折扣，目前全英格蘭約有100處左右的開發案加入該計畫。



加州送頭期款 3億美金被秒殺



全球反應最火熱的首購補助方案，應該是美國加州的「全民夢想計畫」(California Dream for All)，只要在該州各城市買房、且年收入低於中位數以下的首購家庭，可以獲得成交總價的20％補助金，等於加州政府幫忙出二成頭期款；民眾持有房屋期間，不必償還補助本金、利息，但未來若出售房屋有獲利，需依補助款比例繳納分潤給加州政府。然而，「全民夢想計畫」因補助太過慷慨引爆申請潮，該計畫於3月底推出，上路的第二週就用盡第一輪3億美元的補助金，目前計畫暫停申請，需等第二輪補助金到位才會重新開放申請。



與加州一樣，推出類似方案的還有荷蘭、加拿大；其中，荷蘭提供首購家庭7.5萬歐元(約台幣252萬元)補助，加拿大推出的「首購獎勵金」(First-Time Home Buyer Incentive)，提供成交總價5％至10％的無息補助金，但屋主日後出售房屋須與政府分潤。



何世昌認為，台灣青壯族群身處高房價環境，而青壯族群多為首購族，首購並無炒房性質，不妨給予補助、協助成家。再者，台灣陷入少子化困境當中，政府或許可以考慮研擬居住政策結合催生方案，參考先進國家的補貼措施，祭出協助首購族與孕兒家庭的補助方案，降低孕兒家庭的居住負擔以拯救生育率。雖然灑錢不見得立刻見效，但若捨不得灑錢就永遠紙上談兵。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

主計處2023年6月上旬發布5月消費者物價指數年增率2.02％，是連續第22個月超過2％通膨警戒線，2022年全年通膨率則達到3.39％，同時清華大學安富房價指數則顯示2022年底全國房價指數年增率為10.87％，高雄市年增14.15％，漲幅居六都之冠，其中擁有美術館與農十六重劃區兩大豪宅聚落的鼓山區以17.77％領漲高雄。高雄農16特區內不單有大型公共建設，且具商業機制的建設、綠覆蓋率高，到處可見綠地公園、區域建築非常美麗、以及往來人物具有自在生活的時尚等4大特色，被形容是「信義計畫區＋大安森林公園」的高雄蛋黃區中蛋黃區富人聚落，近期罕見有小坪數案卡位農16明星學校龍華國小第一排基地推案，銷售成績不俗。

「雖然高雄房價不會像台北一樣暴漲到受薪階級開始懷疑人生的天價，但說高雄房市基期低、購屋者比較沒有通膨焦慮，是騙人的」農16特區罕見的小坪數案「遠雄PARK 16」銷售現場遠雄房地產行銷協理楊士瑩指出，近一年來進場的買主，很多是農16既有居民或鄰近的民眾加碼，「著眼點是明確知道農16地段價值能跑贏通膨。」也因為該案20坪~40坪小坪數「進可攻、退可守」的特性，不少自住買家或因家庭結構改變想換屋的客戶，都有買來做中短期自住、中長期出租或轉售的資產配置想法。



以「遠雄PARK 16」25坪產品來說，每坪單價50萬，約1250萬元就能進駐農16，建案鄰近的輕軌龍華國小站，即將在2023年底實現「高雄輕軌成圓」政績，2022年3月動工的富邦人壽龍華國小舊址地上權案，也要在2026年蓋好結合商場、商辦、旅館、健身中心、水族館及物流的超級量體，迎接全台最大漢神百貨進駐，這也是農16繼漢神大巨蛋、義享世界後第3家大型百貨。



據悉，在「遠雄PARK16」後，凹仔底站富邦人壽漢神百貨周邊一公里，京城、城揚與聯上3家高雄在地建設集團也儲備多筆高容積基地，不論城市建設實現、民間商業投資到位，還是房市疊價效應，都可透過小坪數、輕總價的「遠雄PARK16」卡位農16地段未來性，後勢看好。

平均地權條例即將上路，不過由於政策發酵時間已久，市場逐漸消化政策的利空消息，加上政策即將上路，本來就在市場上看屋觀望的民眾，趕在政策上路前購屋，因此統計2023年4月全台預售揭露量已達8314件，雖然投資退場，但從揭露的統計數字來看，買氣似乎有緩步回流的氛圍。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，2023年農曆年後房市買盤回流，預售案場的確銷售狀況也逐漸動了起來，雖然整體買氣不像一年多前那麼火熱，但仍有些個案銷售狀況順利，尤其政策預計即將上路，有些本來就在猶豫的買方，考慮了很久加上有些案場搭配輕鬆付款方案或者搭配贈送家電等方案，的確在政策上路前出現一小波回籠買氣，不過這些買方不一定是就是想要預售換約投資，但保有預售換約的選擇性，仍吸引本來就在市場上的買方加速決定。



統計預售揭露件數，這波景氣高峰出現在2021第四季，當時一個月預售揭露量達1.2~1.3萬件，2022年第四季則量縮至5000~6500件左右，由此可見預售交案狀況清淡，不過最近兩個月預售市場出現小陽春，3月揭露件數接近8千件，4月揭露件數達8300餘件。



若以區域來看，台北市買氣緩步回升，新北市、桃園市、台中市與台南市，4月的預售揭露件數都超過千件，新北市連續兩個月都回升到1500件以上，反映大台北地區購屋人對於新房子的需求穩定，桃園市也量增到1700餘件，台中市雖然也增加到1100餘件，但仍不足景氣高峰時的一半，台南市最近3、4月買氣明顯回升，高雄市則是回升到900餘件。



曾敬德表示，政策上路前的確出現一波上車潮，但分析買方不少都是看屋已久的回籠客，並非新的投資型買盤進場購屋，未來還是要關注新制上路後，房市買氣是否能夠延續。

7月1日平均地權條例修正案正式上路，房市進入後平均地權條例的新時代。市場專家預期，下半年房市將出現五大趨勢，包括：預售屋禁換約爽到的是建商、銷售期將拉長、都更危老GG、預售屋中古屋統統會被檢舉，以及剛需當道寵客時代來臨。至於央行最新第5波管制令，第2戶換屋客首當其衝，研判局部區域下半年房價震盪將比上半年明顯。

　華固建設董事長鍾榮昌表示，新條例的實施勢必改寫房市生態結構，禁止換約時代來臨，短線投機客自預售屋市場退場，私法人買房將改採個人名義持有，房市從高峰進入量縮格局；但量縮之際，房價未必下跌多少，通膨、營建成本對於房價支撐力仍大，各家建商也自有因應之道，減少開工，順勢而為，才是王道。

　馨傳不動產智庫執行長何世昌分析，新時代可預見的是，房市將出現五大趨勢。首先，預售屋和新建成屋都被限制換約，唯一中途出場途徑，就是賠償15％違約金退戶給建商，所以以後買新房只能向建商買，建商擁定價權，爽到的是建商，為短空長多。

　第二，投機短炒客GG，預售屋少了3成這種客戶後，銷售期勢必拉長，建商和代銷的銷售能力、財務結構，面臨新考驗；有些建商改採先發包完成、或興建到5成後再訂售價，對外銷售，以掌握開發毛利，提高個案資金周轉率。

　第三，平權條例修正案究竟打到誰？其實，對豪宅市場衝擊並不大，投資客也打不死，只會轉進中古屋、商辦市場；不過，若想收購老屋等著都更、危老重建或坐地起價將GG了，新法僅准許整合至公展階段，私法人買房才「免經許可」，此時為時已晚，相對的將使有意投入都更危老的實施者，意願降低，預期老屋重建將退燒。

　第四，炒作將被重罰，檢舉獎金新制也將上路。業者擔心同業檢舉、甚至「窩裏反」，因此戰戰兢兢、如履薄冰；另外，房市檢舉達人恐將成為新興行業，新法中規定，「任何人不得有下列各款之行為：一、以電子通訊、網際網路、說明會或其他傳播方式散布不實資訊，影響不動產交易價格。」打開房仲售屋網平台，每坪單價多以未拆算停車位的價格求售，工業住宅更動輒充斥「房」、「豪宅」、「衛浴」、「廳」、「宅」等資訊，容易誤導買方誤以為是合法住宅，而以相當於住宅的價格去買房，這些是否涉及炒作而成立檢舉案例，值得觀察。

　第五，因應自住客當道的時代，部分建商開始講究品牌力，寵客無極限，有業者加碼提升建材配備等級，也有業者提供客製化的彈性付款方案，配合客戶資金需求，完成購屋的資金規畫，加快銷售速度。

　業者預期，若修法完成，投機短炒客可望絕跡，但口袋較深的置產客，可望在下半年至2024年總統大選後，房市打底完成、全球升息告一段落之際，伺機進場撿貨，資金行情仍未退場，房市中長線並不悲觀。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

平均地權條例修正案及相關子法即將上路，私法人買房改採許可制，豪宅建商推案策略也會進行調整。豪宅市場霸主潤泰創新國際董事長簡滄圳表示，潤泰創新以後將會改蓋輕奢豪宅，儘量壓低每戶總價；不過地段稀缺的精華地段，則還是會開發頂級大戶豪宅產品，相信豪宅潛在客戶可接受許可制。

　簡滄圳還說，新法正式實施後，擅長開發頂級豪宅的潤泰創新產品策略，會做些上述調整，坪數縮小一點、每戶總價下修一點，控制在符合央行豪宅總價上限的範圍；但稀缺精華地段還是會蓋頂級豪宅，畢竟高端客戶的購屋需求一直都在，還是會持續耕耘。

　有些房地產業者認為，依新法，未來若私法人需要購置住宅，將走「需經許可」制、且在取得後受5年不得移轉的限制，高資產的豪宅大戶普遍不願買個房子而被政府審查，造成隱私曝光，預料將對豪宅市場產生衝擊。

　但簡滄圳仍表示，潤泰創新豪宅產品有50多趴的比重，是以個人名義購買，另40多趴以公司法人名義購買，「潤泰敦峰」即是如此。豪宅客戶還是以個人持有居多、未必都偏好以法人名義持有，新法上路後，豪宅客依然有置產需求；而新法對於僑外資公司返台投資、購置主管或員工宿舍，以及想以私法人名義購屋的客戶來說，雖增加一道提出申請、審查的程序，但只要有需求且合法申請，還是一個購屋的管道，影響應不大。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

持續高利率環境下，也讓「以房養老」借款人每月需支付的利息增加，影響實領的生活費，讓部分銀行相關案件略微衰退，不過台灣人「有土斯有財」的觀念仍甚，比起賣掉既有不動產，高齡長者更願意以不動產抵押取得每月生活費，大部分公股銀行表示，今年前五月承作件數還是小幅成長。

　「以房養老」貸款是將現有的不動產做抵押，每月從銀行領到一筆錢，借款金額將隨時間不斷增加，可借以支應高齡長者生活所需；經多年政策宣導，「以房養老」已逐漸打開能見度及民眾的認識，但過去一年多來央行連續五次升息、調升0.75％，讓借款人每月需支付的利息增加，以某公股銀行表示，今年1月至5月承作「以房養老」貸款戶數相較去年同期承作戶數，約少了25％。

　合庫銀的以房養老承作案也略為衰減，截至今年5月底，以房養老承作案量新增140件及新增核准額度約10.6億元，相較去年同期149件減少9件，合庫銀認為，金融機構現在提供年長者更多樣化的金融商品，以滿足其退休生活所需的資金規劃，因此部分年長者考量為避免負債，改以申辦留房養老結合信託、擔保品出售、出租或其他方式獲取安養資金。

　不過，部分公股銀行以房養老承作量還是比去年小幅進步，同時，大部分公股銀行以房養老的新承作額度，都比去年多。以兆豐銀行為例，今年截至5月底，以房養老貸款件數較去年同期成長19.3％，額度成長17.37％。兆豐銀分析，台灣正快速邁入高齡社會，對即將步入老年之群眾，退休生活也須依賴自身多年累積的財富或不動產，加上國人固有的「有土斯有財」觀念，老年人更願意以提供不動產抵押的「以房養老」取得每月生活費。

　土銀「樂活養老」貸款業務也約較去年同期成長10％，但土銀也不否認，雖然在高齡化社會中，以房養老商品是未來時勢所趨，潛在需求將隨高齡人口增加而成長，但如果遇利率上揚或房市萎縮，也還是可能影響年長者申貸意願。

　對於連續升息的影響，土銀也有對策。土銀指出，「樂活養老」貸款利率是依照公告指標利率固定加碼機動計息，在升息或降息時，利息將隨之增加或減少，不過，搭配土銀首創「利息全數掛帳」方式，核貸金額未逾認定價5成者，利息可以在貸款期間內全數掛帳，借款到期本息一次清償，每月領取金額固定不會減少。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

包租代管目前主要糾紛以房客未繳租金、裝潢毀損修繕責任問題居多，新竹市大管家房屋管理總經理曾建樺指出，政府近年大力推動包租代管，確實讓房屋租賃市場日趨透明化與合法化，不僅讓弱勢房客獲得國家補助、政府稅收增加，房客與房東的糾紛也都在減少中。

　曾建樺說，包租代管公司常遇到的糾紛就是房客不繳租金，過去多要由房東自行承受，目前交由專業的包租代管公司處理，為房東省掉不少麻煩。房東方面則是有修繕責任的糾紛，雖然有合約在，但仍有些房東會在「認知」上有誤解，以致產生糾紛，不過因合約白紙黑字，房東最後都不會太有問題。

　包租代管政策主要分為包租及代管2種，包租是由業者將整棟房子租下後，租給符合條件的民眾，能獲政府最高1萬8千元的開發金，但幾乎沒有屋主將整棟房子出租。代管是由業者媒合屋主和符合條件的民眾租屋，也有公司將未使用的員工宿舍出租，房客和房東若出現租房糾紛，都由業者出面處理。因租屋家庭大都有小孩，有時會被鄰居嫌太吵，都要由業者出面拜託減少噪音問題。

　新竹縣過去曾發生窗簾因日曬毀損，業者請租戶直接換新，但未講明價格上限，租戶換2萬3千元的窗簾，業者和房東不願埋單，向消保官投訴。經協調以使用者付費原則，租戶負擔1萬1千元、業者1萬元和房東2千元結案。

　曾建樺說，目前全國的包租代管市場仍相當大，以新竹市為例，合法的包租代管公司約有40餘家，若加上不合法的黑數約在上百家，不少科技新廠設立地區，目前出現許多「包租代管套房」買賣廣告，標榜買房之後立即出租且包租3到5年，是地區近來熱門物件。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

央行上周在8大地區，祭出第二戶購屋貸款限縮7成管制，近日在通函給銀行的問答集中更明確要求，購買豪宅（高價宅）增貸或轉貸者，貸款人應簽切結書，資金不可再流入不動產；同時對第2戶加強確認，銀行撥貸前要再確認是否有擔保品貸款，避免貸款戶「一次買兩屋」，利用貸款時間差的灰色地帶鑽漏洞。

央行15日召開理監事會議，雖然利率按兵不動，卻祭出第5波信用管制措施，自然人在六都以及新竹縣、市購買第2戶，貸款從原本的無寬限期再限縮到最高只有7成。接著央行給銀行的問答集再對豪宅設限，個人購買豪宅自撥款日起算3年內辦理增貸或轉貸者，僅得就還款金額超過本金平均攤還部分，以及原貸金額未達規定成數上限差額部分辦理增貸；惟借款人應切結增貸資金不會流向不動產。

公股銀行主管表示，豪宅貸款限縮4成，若是轉貸，銀行都會確認他行餘額，以確保貸款在成數之內。豪宅若是辦理理財型房貸，還款後有「額度」可以再辦理借貸理財，銀行也會嚴格要求不能以此資金再投資不動產。將在貸後3個月檢視資金是否有流向不動產，有些銀行更為謹慎，會一年一年定期檢視資金流向。

公股銀行主管認為，央行的要求是確保豪宅貸款資金不會流向不動產，以防透過銀行貸款進行炒房。

央行金檢也發現，有房貸戶一次買兩間房，分別抵押給不同的銀行，「一次兩貸」的情況，為防銀行在核貸時查核疏漏。央行在問答集內也提到，「房貸」戶數應依擔保品數量認定，1筆擔保品應認定為1戶「房貸」、金融機構在撥款前應再次確認自然人名下的房貸戶數。

銀行業者表示，未來銀行在撥貸時，就要再確認是否已經有房屋貸款，未來即使是一次購買兩戶，特定地區第2戶最高就是只能夠貸款7成。

高齡屋的部分，以RC（鋼筋混凝土）的價值年限是55年，如果屋齡偏高的房子，有些銀行就依據同區域、同條件的「實價登錄」價格作為參考；但是年限超過房屋價值太多，例如60、70年者，或真的沒有殘值，部分銀行就會以土地價值作為貸款基準。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】