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持續高利率環境下，也讓「以房養老」借款人每月需支付的利息增加，影響實領的生活費，讓部分銀行相關案件略微衰退，不過台灣人「有土斯有財」的觀念仍甚，比起賣掉既有不動產，高齡長者更願意以不動產抵押取得每月生活費，大部分公股銀行表示，今年前五月承作件數還是小幅成長。

　「以房養老」貸款是將現有的不動產做抵押，每月從銀行領到一筆錢，借款金額將隨時間不斷增加，可借以支應高齡長者生活所需；經多年政策宣導，「以房養老」已逐漸打開能見度及民眾的認識，但過去一年多來央行連續五次升息、調升0.75％，讓借款人每月需支付的利息增加，以某公股銀行表示，今年1月至5月承作「以房養老」貸款戶數相較去年同期承作戶數，約少了25％。

　合庫銀的以房養老承作案也略為衰減，截至今年5月底，以房養老承作案量新增140件及新增核准額度約10.6億元，相較去年同期149件減少9件，合庫銀認為，金融機構現在提供年長者更多樣化的金融商品，以滿足其退休生活所需的資金規劃，因此部分年長者考量為避免負債，改以申辦留房養老結合信託、擔保品出售、出租或其他方式獲取安養資金。

　不過，部分公股銀行以房養老承作量還是比去年小幅進步，同時，大部分公股銀行以房養老的新承作額度，都比去年多。以兆豐銀行為例，今年截至5月底，以房養老貸款件數較去年同期成長19.3％，額度成長17.37％。兆豐銀分析，台灣正快速邁入高齡社會，對即將步入老年之群眾，退休生活也須依賴自身多年累積的財富或不動產，加上國人固有的「有土斯有財」觀念，老年人更願意以提供不動產抵押的「以房養老」取得每月生活費。

　土銀「樂活養老」貸款業務也約較去年同期成長10％，但土銀也不否認，雖然在高齡化社會中，以房養老商品是未來時勢所趨，潛在需求將隨高齡人口增加而成長，但如果遇利率上揚或房市萎縮，也還是可能影響年長者申貸意願。

　對於連續升息的影響，土銀也有對策。土銀指出，「樂活養老」貸款利率是依照公告指標利率固定加碼機動計息，在升息或降息時，利息將隨之增加或減少，不過，搭配土銀首創「利息全數掛帳」方式，核貸金額未逾認定價5成者，利息可以在貸款期間內全數掛帳，借款到期本息一次清償，每月領取金額固定不會減少。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

包租代管目前主要糾紛以房客未繳租金、裝潢毀損修繕責任問題居多，新竹市大管家房屋管理總經理曾建樺指出，政府近年大力推動包租代管，確實讓房屋租賃市場日趨透明化與合法化，不僅讓弱勢房客獲得國家補助、政府稅收增加，房客與房東的糾紛也都在減少中。

　曾建樺說，包租代管公司常遇到的糾紛就是房客不繳租金，過去多要由房東自行承受，目前交由專業的包租代管公司處理，為房東省掉不少麻煩。房東方面則是有修繕責任的糾紛，雖然有合約在，但仍有些房東會在「認知」上有誤解，以致產生糾紛，不過因合約白紙黑字，房東最後都不會太有問題。

　包租代管政策主要分為包租及代管2種，包租是由業者將整棟房子租下後，租給符合條件的民眾，能獲政府最高1萬8千元的開發金，但幾乎沒有屋主將整棟房子出租。代管是由業者媒合屋主和符合條件的民眾租屋，也有公司將未使用的員工宿舍出租，房客和房東若出現租房糾紛，都由業者出面處理。因租屋家庭大都有小孩，有時會被鄰居嫌太吵，都要由業者出面拜託減少噪音問題。

　新竹縣過去曾發生窗簾因日曬毀損，業者請租戶直接換新，但未講明價格上限，租戶換2萬3千元的窗簾，業者和房東不願埋單，向消保官投訴。經協調以使用者付費原則，租戶負擔1萬1千元、業者1萬元和房東2千元結案。

　曾建樺說，目前全國的包租代管市場仍相當大，以新竹市為例，合法的包租代管公司約有40餘家，若加上不合法的黑數約在上百家，不少科技新廠設立地區，目前出現許多「包租代管套房」買賣廣告，標榜買房之後立即出租且包租3到5年，是地區近來熱門物件。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

央行上周在8大地區，祭出第二戶購屋貸款限縮7成管制，近日在通函給銀行的問答集中更明確要求，購買豪宅（高價宅）增貸或轉貸者，貸款人應簽切結書，資金不可再流入不動產；同時對第2戶加強確認，銀行撥貸前要再確認是否有擔保品貸款，避免貸款戶「一次買兩屋」，利用貸款時間差的灰色地帶鑽漏洞。

央行15日召開理監事會議，雖然利率按兵不動，卻祭出第5波信用管制措施，自然人在六都以及新竹縣、市購買第2戶，貸款從原本的無寬限期再限縮到最高只有7成。接著央行給銀行的問答集再對豪宅設限，個人購買豪宅自撥款日起算3年內辦理增貸或轉貸者，僅得就還款金額超過本金平均攤還部分，以及原貸金額未達規定成數上限差額部分辦理增貸；惟借款人應切結增貸資金不會流向不動產。

公股銀行主管表示，豪宅貸款限縮4成，若是轉貸，銀行都會確認他行餘額，以確保貸款在成數之內。豪宅若是辦理理財型房貸，還款後有「額度」可以再辦理借貸理財，銀行也會嚴格要求不能以此資金再投資不動產。將在貸後3個月檢視資金是否有流向不動產，有些銀行更為謹慎，會一年一年定期檢視資金流向。

公股銀行主管認為，央行的要求是確保豪宅貸款資金不會流向不動產，以防透過銀行貸款進行炒房。

央行金檢也發現，有房貸戶一次買兩間房，分別抵押給不同的銀行，「一次兩貸」的情況，為防銀行在核貸時查核疏漏。央行在問答集內也提到，「房貸」戶數應依擔保品數量認定，1筆擔保品應認定為1戶「房貸」、金融機構在撥款前應再次確認自然人名下的房貸戶數。

銀行業者表示，未來銀行在撥貸時，就要再確認是否已經有房屋貸款，未來即使是一次購買兩戶，特定地區第2戶最高就是只能夠貸款7成。

高齡屋的部分，以RC（鋼筋混凝土）的價值年限是55年，如果屋齡偏高的房子，有些銀行就依據同區域、同條件的「實價登錄」價格作為參考；但是年限超過房屋價值太多，例如60、70年者，或真的沒有殘值，部分銀行就會以土地價值作為貸款基準。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】