高雄中古屋,高雄市中古屋,591中古屋高雄

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中央銀行公布5月五大銀行新承做房貸金額624.81億元，月增156.67億元，增幅33.5％，年減61億元，減少8.9％，新增房貸利率再上升至2.101％，續創2009年1月以來、14年2個月新高，房貸族壓力續增。央行官員表示，6月央行未再升息，後續新增房貸利率波動取決於個案條件，預料會在區間內變化，但不會受升息幅度影響。

五大銀行5月新承做放款加權平均利率1.861％，其中，最受市場關注的新增購屋貸款，金額逆勢成長至624.81億元，創今年以來新高，月增156.67億元，而利率則再上升至2.101％，前高為2008年12月金融海嘯時期的2.523％。台銀、合庫銀、土銀、華銀及一銀等五大銀行，合計房貸放款市占約近4成，一向是觀察房貸市場的風向球。

央行官員說明，金額上升主因5月工作天數較4月增加6天，承辦貸款案件增加不少，若從六都建物買賣移轉棟數來看，5月較4月大增33.7％，房屋移轉後，也會影響購物貸款增額。

觀察房市價量變化，整體呈現「量縮價緩漲」。5月六都移轉棟數年減幅則為6.35％，又以台北市年減16.79％最大，其次為台南市減幅達12.58％：六都前五月合計年減幅達21.38％。再就房價變動方面，根據信義房屋的房價指數（中古屋），5月雙北市合計年增幅放緩至0.81％，整體來看房價漲幅維持走緩趨勢。

至於6月央行未再升息，這波房貸利率揚升是否已到頂。官員指出，多數銀行指數型房貸採月指標利率，因此大多在升息後，也就是4月反映利率變化，少數在5月調升；而6月未再升息，後續不會受到升息幅度影響，這點是明確的，但仍會受個案條件影響，利率仍會在區間起伏。

另，央行6月祭出第五波選擇性信用管制對房市影響，官員認為，房市成交量受到影響因素很多，目前市場看起來都是保守觀望，加上總體經濟影響，下半年景氣預期會回溫，也將影響到民眾購屋慾望、需求是否拉抬等，目前很難直接說央行新管制，就會直接把交易量打下來。

其他放款方面，官員指出，本月僅資本支出貸款金額呈現下滑，月減56.08億元，主因銀行承作企業大額資本支出放緩，也多少反映出口衰退影響到投資資金需求；而周轉金貸款月增1,403億元，則是因前三年所得稅申報期間為兩個月，今年回歸正常，5月因應繳稅需求，週轉金需求因而提高。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】





 

▲專家表示，下雨天反而是看屋的好時機。（永慶房屋提供）

夏至到來，午後雷陣雨反而是看屋好時機！房產專家表示，雨天看屋不僅可趁機觀察社區及房屋周邊區域的環境維護品質，還能檢查房屋有無滲漏水情形，永慶房屋客服中心資深經理陳繼先，也整理雨天看屋攻略，從裡到外完全檢查。

由外而內 地方排水、社區維護一次看

陳繼先表示，雨天看屋可以觀察該區域路段、社區空間及房屋內部是否有排水不佳、積水未處理等情形，也能同步檢視是否可能有屋主自己也未發現、及未告知的滲漏水狀況。

舉例來說，大雨後的道路容易散落枝葉，若是街道排水系統良好或區域落葉清運速度快，代表該區域路段維護品質相對良好；尤其對於地勢較低窪的區域、或位於山坡上有高低落差之社區，也能觀察大雨時是否存在容易淹水的問題。

而走進社區後則要留意公共空間，如頂樓、地下室，都是常見積水地點，樓道與梯間的窗戶若老化未修補也可能出現滲水，能從中觀察到社區的管理品質，另外，也可留意本身建物外牆磁磚是否有明顯龜裂或剝落未修補之情形，避免長時間之下，可能存在滲水進入建物室內的情況。一般而言，公共空間的修繕應由社區公積金或住戶依持有比例分攤費用，若是屋齡較高或戶數不多的公寓，也可能無管委會及社區管理人，對住家公共空間維護要求較高的購屋族，可將未來修繕問題一併考量。

滲漏水成因多 小心屋外水氣侵入室內

陳繼先指出，雨天看屋可觀察有無屋外雨水氣滲入室內的狀況，台灣氣候潮濕多雨，使房屋滲漏水的成因多，撇除牆內水管老舊破裂、廚房浴室的防水層年久失效等內部漏水問題，若是偶遇大雨，則能確認有無房屋外牆裂縫處、窗戶膠邊老化處、不同建材交接處及增建處等，是否有滲水情形。

陳繼先建議，民眾在屋內可多加留意天花板、窗邊是否有水漬痕跡，同時注意牆壁表面有無不規則的漆面粉狀隆起、油漆脫落或壁紙捲曲變色情形，還可以用手觸摸有無未乾水痕。如果有陽台外推、頂樓加蓋、一樓平台增建等其他增建，接縫處也要觀察有無漏水跡象。

若是雨天不方便出門，也能選在風雨平息後隔日再去看屋，陳繼先表示，房屋若有滲漏水情形，多會留下水痕、水漬等痕跡，不會在一兩天內馬上消失。

針對房屋漏水問題，陳繼先表示，部分房仲提供「房屋漏水保固」，符合保障期間及範圍內的滲漏水，就可獲得保固修護。然而，要注意保固是否有屋齡限制，才不會讓自身權益平白損失。

永慶表示，永慶房屋擁有業界唯一「無屋齡上限」漏水保固，買家若發現有簽約時未告知的漏水問題，在交屋日起6個月內，有賣方應負責而未負責之情況，提供主建物範圍內、最高30萬的保固額度，超過1萬元以上、31萬元以下的部分，買方只須負擔1萬元，為購屋再添保障。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】





 

在房市明顯降溫之際，央行是再度出手打炒房！雖然決議這次不升息，但卻針對六都、新竹地區，採取第二戶貸款上限7成措施。專家憂心，信用管制恐使部分換屋族的購屋計畫被打亂，政府打炒房沒打到投資客，反而懲罰到有自住需求的換屋族。

房貸族張先生:「我在內湖買房子，因為工作就在內湖，那時候就跟家人看了之後，就先找比較低總價大概，可能一千五百萬左右的一個物件，然後我先入手這樣子。」

上班族張先生，兩年前在北市內湖，買下室內坪數20.6坪1500萬的中古屋，但房貸利率，在過去一年節節升高，讓他越來越吃不消。

房貸族張先生:「 那近期央行一直升息，的確是每個月的一個貸款金額就提高，所以對自己本身在金流上的理財上，就會特別在有一些變動，壓力上確實也會比較多一些些這樣子。」

張先生當初貸款1千萬，選擇用30年期房貸，以今年四月份五大銀行平均房貸利率2.08％來算，每月還款3萬7363元，比升息循環前，增加3433元，一年下來就要多繳約4萬多塊，是不少人一個月的收入。房貸一背就30年，該如何減壓?專家建議，申請寬限期、拉長房貸年限，或轉、增貸的方式，都可以緩解燃眉之急。

不動產專案執行經理黃登暘：「第一個就是說增貸的方式，增貸的方式，然後再來第二個就是申請寬限期，寬限期。再來就是你原本貸二十年的，那也可以建議客人就是，貸款到三十年的年限，要不然就是再轉貸。因為每各家的銀行，給祭出的利率條件不太同，所以我們都有時候會建議客人，以你的就是資金的條件，你可以去找一些其他的銀行，他們可能利率會給你比較低一點。」

房價高漲，房貸利率也已經突破2%關卡，但薪資卻沒漲，民眾購屋負擔的能力受限，央行再度出手打房，祭出第5波房市管制。

記者劉彥萱：「台灣房價漲不停，隨便一間就動輒千萬元，高房價讓房貸族的每月還款金額，愈繳愈多。所幸本季央行暫緩升息，但卻採取第二戶貸款上限七成措施，這恐怕會使部分換屋族的購屋計畫，被打亂。」

央行針對六都、新竹地區，第二戶限貸7成，以雙北來看若換屋族要以小換大，總價兩千萬，只能貸七成，與原先貸八成相比，就得再多出兩百萬元，對真正有需求的換屋族，造成不利影響。專家表示，政府打炒房感覺沒打到投資客，反而懲罰到有自住需求的換屋族。

不動產智庫執行長何世昌：「大部分買第二戶的民眾，都屬於小換大的換屋族，就是一般年輕夫妻，他平常年輕的時候，可能買了一個小房子，那生了小孩，小孩大了之後，需要換大房子，才會去買第二戶，如果說到了交屋的時候，要求說房貸上限只能申請七成，對於這個換屋族來講，自備款的負擔，就變得非常的大，因為這種換屋型產品，它的總價通常比較高，通常高達兩千萬到三四千萬左右，所以我們不排除，接下來這個選擇性信用管制上路之後，會有部分的這個換屋族，他臨時籌不出這個頭期款，他在預售屋交屋之前，就會把自己的房子，選擇換約賣掉，因此接下來可能會有一波下車潮。」

不動產企劃研究室執行總監徐佳馨：「會建議在這段時間購屋的民眾，如果名下還有其他的房貸的話，可能必須在簽合約上面，加註一些特殊的規避的條款，避免未來因為貸款違約，而得要去賠償訂金。」

這項打房令，對資金有限的換屋族來說，恐讓違約率提升，因此若是有意換屋的民眾，可以用配偶名義，購屋申請房貸或是先賣後買，來爭取較好貸款條件。

不動產智庫執行長何世昌：「因為台灣的這個婚姻財產屬於共有財產制，所以不管登記在誰的名下，大家都是各自分一半，所以沒有影響。那第二種方式，就是把房子登記在小孩子，子女的名下，不過這個會有贈與稅的問題，大家要特別的小心。第三種是先賣後買，但是先賣後買，也不是每一個家庭都適合，如果你是你有家裡，有學齡兒童，而且他就讀的是額滿學校的話，把房子賣掉，就會喪失戶籍，所以這個要特別注意一點。」

央行在房市轉冷之際，再次出手管制房市，但是否開錯藥方，打不到投資客，反而讓中年換屋族的打擊，來得更大。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】





 

受到升息和政策打房影響，今年房市景氣持續降溫，現在有不少建商都推出「工程零付款」、「超低首付」或贈送裝潢家電等促銷，希望提升買氣。不過數據顯示，雖然房市交易量趨緩，價格卻沒有明顯下跌，專家認為，這是因為資金已經從預售市場，轉往中古屋以及小坪數低總價物件，剛性需求有撐，讓想買房的自住客，依舊等不到能入手的甜甜價。

銷售人員：「每一間的採光上面呢，完完全全的，都有大面的採光引進到室內。」

標榜日本營造技術工法，創造大空間，吸引不少換屋族來看房，縱使受升息影響、房市吹寒風，但4月到6月，這處位於塭仔圳自辦重劃區的預售建案，照樣賣出26戶，銷售額4.8億元。

建商賴建程：「在四月五月六月，在整個預售屋的移轉棟數，其實有在增加的，比如說像我們服務的區域，在新北市的這個新莊，在四月五月六月，普遍大部分的建商在預售屋的，這個買賣的，這個售出的這個買氣，其實很明顯比一月二月三月還來得好。」

今年上半年，預售屋市場一度掃到平均地權條例颱風尾，即使到了第二季，剛性需求回籠，但等7月1日條例正式上路，加上央行的第二戶限貸7成禁令，買氣勢必陷入觀望，但建商認為，對房價的衝擊，頂多在今年下半年顯現，明年價量依舊有撐。

建商賴建程：「(平均地權條例)7月1日上路之後，量能確實會再收縮一陣子，因為這個基本上是常例，因為你條例上路，大家還找不到方法，所以買氣應該有機會在7月1日之後來，可能會稍微做一個降溫，假設所有的專家建商跟銀行都說，總統大選完之後，量能會回溫價格會回穩的情況之下，那什麼時候買房子，就現在是買房子(好時機)啊。」

不動產仲介公會全聯會榮譽理事長李同榮：「剛性需求他在觀望，一方面就是說投資炒作的這個，這個預售的投資炒作已經收斂了，但是成屋的這個觀望的氣息還是很濃厚，也就是說，買方的信心現在還沒有完全恢復，但是賣方的信心也沒有降低，所以變成是說價格在高檔，但是呢多空在拉鋸。」

全台房市氣氛看似趨於保守，然而房價並未隨著成交量降溫，而步步走低，根據房仲統計，全台六都第一季成屋市場，比起去年同期，仍呈現上漲態勢，桃園和新竹區的漲幅最高、來到12.47%，其次為新北市11.6%，接下來台南、台中、高雄和台北房價，年漲幅都在0.82%到11.55%不等，代表買氣膠著，價格卻未明顯鬆動，房市專家李同榮認為，由於政策打房，逼得高總價成屋資金，轉進低總價市場，結果小坪數住宅供需吃緊，難怪價格下不來。

不動產仲介公會全聯會榮譽理事長李同榮：「低總價就持續在上漲，因為包租公他掛公益房東，就可以免囤房稅，那等於是間接的把這些，低總價的市場幾乎都被包租公，跟投資客壟斷，所以政策的核心的核心是在這個地方，不是在高總價，這一波呢它是跌幅會很小，那你很難去探那個底，而且跌幅小的狀況之下，低總價的抗跌性又特別強，所以根本買不到便宜的，便宜的房地產。」

馨傳不動產智庫執行長何世昌：「其實很多建商呢，過去10幾年來的大多頭都已經賺飽了，當然這一波比較能撐啦，可是說因為這一波，其實銀行已經在緊縮銀根，緊縮銀根的效應會慢慢的浮現，所以未來如果下半年持續量縮的話，不排除會有建商開始削價競爭。」

房價不是不跌，只是時候未到，金管會數據顯示，全台共34家本國銀行，已經有11家銀行房貸轉為負成長，專家研判，今年第二季到下半年，房價下修的情況將會浮現，不過效應很短暫，等明年大選過後，房市價量將觸底反彈。

馨傳不動產智庫執行長何世昌：「這個全球的央行，可能也會進入一個降息循環，結束升息，而且在明年進入降息循環，再加上說2024年政府要開徵碳費，那開徵碳費之下，其實營造成本就會快速的墊高，所以在這種情況下要建商降價，相對比今年來得更難。」

國內游資豐沛，加上明年GDP可望回溫，在人工和營造成本都在漲的情況下，想看到房價大幅下修，恐怕還有得等。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】





 

[NOWnews今日新聞]「平均地權條例」確定在7月1日上路施行，未來預售屋將禁止換約！不過由於政策發酵時間已久，市場逐漸消化政策的利空消息，加上政策即將上路，本來就在市場上看屋觀望的民眾，趕在政策上路前購屋，因此統計4月全台預售揭露量已達8314件，件數創下過去13個月以來新高，雖然投資退場，但過去一年累積的買氣似乎有緩步回流的氛圍。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，今年農曆年後房市買盤回流，預售案場的確銷售狀況也逐漸動了起來，雖然整體買氣不像一年多前那麼火熱，但仍有些個案銷售狀況順利，尤其政策預計即將上路，有些本來就在猶豫的買方，考慮了很久加上有些案場搭配輕鬆付款方案或者搭配贈送家電等方案，的確在政策上路前出現一小波回籠買氣，不過這些買方不一定是就是想要預售換約投資，但保有預售換約的選擇性，仍吸引本來就在市場上的買方加速決定。

統計預售揭露件數，這波景氣高峰出現在2021第四季，當時一個月預售揭露量達1.2~1.3萬件，2022年第四季則量縮至5000~6500件左右，由此可見預售交案狀況清淡，不過最近兩個月預售市場出現小陽春，3月揭露件數接近8千件，4月揭露件數達8300餘件。

若以區域來看，台北市買氣緩步回升，新北市、桃園市、台中市與台南市，4月的預售揭露件數都超過千件，新北市連續兩個月都回升到1500件以上，反映大台北地區購屋人對於新房子的需求穩定，桃園市也量增到1700餘件，台中市雖然也增加到1100餘件，但仍不足景氣高峰時的一半，台南市最近3、4月買氣明顯回升，高雄市則是回升到900餘件。

曾敬德表示，政策上路前的確出現一波上車潮，但分析買方不少都是看屋已久的回籠客，並非新的投資型買盤進場購屋，未來還是要關注新制上路後，房市買氣是否能夠延續。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

冠德建設今（19）日舉行股東會，2022年營收達215.06億元，較前年251.91億元減少14.6%，每股稅後純益達4.31元，低於前年的6.47元；會中並通過每股擬配發1.75元現金股利。董事長馬志綱指出，政府連續5次的信用管制，未來不曉得是否還有第6次，未來評估開發會將更謹慎，目前在手案源足夠未來5~7年仍十分充足。

對於央行此次突然出手針對特定區域第二屋限貸7成，馬志綱認為這是出於社會經濟的全面性考量，由金融業的曝險角度來管制第二屋的貸款，針對這部分公司將會針對政策調整營運上的策略。

至於本次央行提出打炒房措施，是否會影響冠德手中推案時程？總經理張勝安指出，目前推案時程未變，其中台北大安「冠德安沐居」由於緊鄰捷運科技大樓站，地段優越，過去尚未開案時即有不少預約人數，目前剛開案1周，當周來客數約60組人，看來只要是好的物件且符合客戶需求，較不會受到政策影響。

未來將朝向複合性開發發展 虧損部位「該砍就砍」

馬志綱則認為，政府與央行此次推出的新政策主要是為了振興社會經濟。若政府仍有第六波相關措施，應該要考慮前五波政策所引起的各界反應與影響。他也表示，作為一家建設公司，將仔細研讀政策後續的影響，並相應地調整經營策略。主要的調整方向將不再只專注於單一產品，而是朝向複合性開發發展。此外，針對虧損部位，該砍就砍。

近年來冠德積極布局捷運聯開案、公辦都更案，馬志綱表示，公司手中的開發案不少為政府標案，因此在目前政府緊縮資金之際，相對上沒有自地開發壓力來得大。目前標案市場已變得競爭激烈，但公司仍將以嚴謹的方式來評估，未來也不排除往中南部發展。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

對於下半年的房市，國泰世華銀首席經濟學家林啟超認為，儘管在上周央行宣布第五波的選擇性信用管制措施，但由於台灣升息的幅度並不像南韓那麼劇烈，因此相對於南韓因為劇烈的升息，使房價下降15%至20%這種場景，在台灣不會出現，雖然下半年成交量會繼續下降，但房價則仍不會明顯下滑。 

林啟超認為，不論是升息或選擇性信用管制，或是平均地權條例，對房市的影響主要反應在成交量的萎縮，因為不論是法令面，資金面的（銀行貸款），都會相較過去更嚴格，對買房大家會思考更多。 

至於價格，林啟超認為不太容易下來的原因，主要有二，一是台灣外圍仍有很多人等著買房，二是成交期間會拉長，但不代表不會成交。 







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

中央銀行6月15日理監事會議祭出第五波選擇性信用管制，限縮六都及新竹縣市第二戶房貸成數最高7成。對此，第一銀行總經理李嘉祥今（19）日指出，這將將繼續引領房市軟著陸，更加確立當前房市量縮價緩跌的格局。

李嘉祥分析，由於過去低利率的環境現在已經不存在，加上《平均地權條例》各種子法將於7月1日上路，房市投資客應該會逐步絕跡；未來房市將以自住客為主，這也呼應一銀持續以自住客群為首要目標的房貸策略。

李嘉祥指出，央行及政府採取管控措施，將引領房市軟著陸，且目前量縮價緩跌的格局會更加確立。

至於央行限縮六都及新竹縣市第二戶房貸成數上限7成，對一銀房貸業務的影響，李嘉祥認為，目前房市以剛性自住買盤為主，加上一銀承作六都及新竹縣市的第二戶房貸占比很低，所以影響有限。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

最近幾年在科技題材和建設題材的助攻下，高雄成為各大建商和置產民眾的必爭之地，區域房價水漲船高，普通年輕人想要在高雄買到一間屬於自己的房子，也變得更加不容易。

年輕人買房壓力增 總價5年貴近180萬

東森房屋研究中心彙整財團法人金融聯合徵信中心資料發現，2022年高雄在20~30歲之間的年輕房貸族新增房貸件數僅為4,348件，與2013年的5,974件相比，10年來大幅縮減1,626件，減幅高達27.2%、接近3成。對此，東森房屋研究中心副理黃勝暉指出，目前高雄的房價仍在歷史高檔，再加上通膨壓力，未來高雄年輕族群的買房難度恐怕會進一步加大。

黃勝暉指出，最近幾年高雄房價漲勢之驚人有目共睹，由內政部不動產資訊平台揭露，2022Q4高雄的平均購屋總價約為989.3萬元，相較於2018年同期的810.4萬元，5年增加了178.9萬元，漲幅超過2成，再加上通貨膨脹的影響，普通購屋民眾僅是存夠自備款就已經需要花費數年、甚至數十年的時間，更何況買房後，往往還要面對相當沉重的房貸壓力。在目前高雄民眾薪水緩漲而房價飆漲的環境下，不少年輕人都選擇背井離鄉，到其他地區謀求發展。「年輕人的未來，就是國家的未來」，如何保證年輕族群的居住正義，讓他們可以在高雄安居樂業，還需要政府和全體社會共同努力。

年輕族購屋熱區轉變 楠梓區崛起

進一步觀察近10年高雄年輕房貸族購屋熱區變遷可以看出，10年前的購屋熱區與現在大致相同，只有排名略有變化，10年前屬於高雄蛋黃區的鳳山區還有1,276件新增房貸件數，但是到了2022年就只剩下區區595件，減幅超過5成，同樣的現象也在三民區、左營區、鼓山區等傳統蛋黃區出現，而楠梓區則一躍成為最受年輕房貸族青睞的購屋熱區。對此，東森房屋高雄仁武加盟店主任林雅玲表示，一方面精華區房價快速飆漲，導致財力有限的購屋民眾只能轉移到位置相對外圍、房價相對平實的區域尋找棲身之地。另一方面，隨著楠梓產業園區的發展，包括台積電、日月光在內的眾多國內外知名企業爭先進駐楠梓，為區域創造了大量工作崗位，就業人口的不斷流入也同步帶動了區域房市交易量能的快速升溫。

林雅玲進一步表示，目前楠梓的房價已經來到歷史高檔，區內新案開價普遍都要32~35萬元左右，新建案的面積也愈來愈小，相比之下，仁武區就成為了許多小資族、首購族的不二之選。目前仁武區新建案的開價普遍落在每坪28~33萬元左右，總價800萬起就能買到兩房並附有平面車位的新建大樓，而且區內還有不少總價在1,000~1,300左右的中古透天可供挑選，CP值相當不錯。除價格優勢外，仁武區到高雄市中心的距離也比楠梓更近一點，騎車最快僅需5~10分鐘左右就可以抵達三民區、鳳山區、巨蛋商圈等地，對於在市中心上班的通勤族群來說非常方便。目前仁武區內還有很多土地可以用來開發，再搭配「航太園區」的建設，區域房市前景相當具有想像空間，打算長期持有或有自住需求的購屋民眾不妨多留意。

【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】