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高雄房價創新高！根據內政部實價登錄最新揭露，高雄美術館特區豪宅預售案「御皇苑」，2023年3月28樓戶，以總價9,958萬元成交，每坪成交單價高達69.6萬元，以逼近7字頭的實力，衝破高雄房價天花板，打破「國硯」在2012年寫下的68.7萬元紀錄，擠下國硯蟬聯11年之久的豪宅王寶座，榮登高雄新豪宅王，也為高雄房市寫下新頁！

台灣房屋高雄美術館加盟店店東蔡志揚表示，該建案坐落於高雄美術館特區，為馬卡道路首排預售豪宅，該地段不僅鄰近美術館，近年受惠重大建設包括輕軌、台鐵雙軌通車、綠園道完工及內惟藝術中心落成等，皆帶動區段房價更具優勢，而該案樓高33層，正對綠園道保有永久棟距，高樓層更可遠眺柴山美景，遼闊的視野景觀，相信亦是豪宅創高價的主因之一。



蔡志揚也說，對不少高端買家來說，知名品牌建商具備一定的吸引力，有些豪宅客甚至還會指名非某品牌建案不買，而此筆交易屬預售建案，還沒完工就能創出高價，未來更高樓層有機會站上七字頭。



房價創新高，也讓高雄豪宅王排名重新大洗牌，台灣房屋根據實價登錄統計排名高雄前五大豪宅，預售案「御皇苑」以每坪69.6萬元登上新豪宅王，「國硯」以每坪68.7萬元退居第二，農十六特區指標豪宅「京城天贊」，以每坪66.2萬元位居第三，同為農十六特區的「雄崗信義美術館」及愛河特區預售案「京梧桐」，各以63.2萬元及61萬元，分居第四、五名。



台灣房屋集團趨勢中心經理李家妮表示，高雄豪宅整體表現並無中北部來的亮眼，不過在價格表現上，部分具優勢的特色建案仍屢創新高開出紅盤，而近年隨建築成本不斷上揚，也讓不少預售案賣的未來價，成交表現比成屋還來的出色。



李家妮說，觀察高雄五大豪宅，單價無六不入榜，這些豪宅社區皆為高雄知名建商品牌出品，除了優質的建案規畫，亦具備「地段機能」、「無敵景觀」等優勢，五大豪宅皆坐落在高雄極具發展潛力的生活圈，增值性強，而除了「國硯」與「京梧桐」坐擁河港景色，其餘三大豪宅則坐享公園綠意環抱，部分社區更有名人住戶加持拉抬身價，豪宅抗跌保值性佳，具備優質特色的產品，自然也更受高端置產族青睞，創價出線。

雖然疫情對市場干擾大幅降低許多，但諸多商圈尚未恢復過往繁榮，依據實價資料，2023年1~4月台北市單價百萬以上的店面交易僅66筆，比2022年同期134筆少了50.7％，2023年成交量砍半，平均成交單價差異不大，2023年平均每坪129.1萬元，比2022年127.1萬高2萬元。大家房屋企畫研究室總監郎美囡分析，雖然政府打炒房政策聚焦住宅市場，疫情也明顯趨緩，但店面租金水平仍難回到高點，有些租金投報甚至不到2％，表現遜於金融商品或其他類型不動產，因此成交量衰頹。

市場偏空，忠孝東路也蒙塵



2023年1~4月台北市單價百萬以上店面交易，單價前5高都有4筆位在忠孝東路，其中1筆位在永康街，成交單價第一名位在忠孝東路四段、國父紀念館旁，2023年3月成交，每坪238.4萬元，總價1.3億元，另外3筆忠孝東路店面都位在巷內，因此成交單價並不高，觀察2023年台北市百萬店面交易情況，不僅交易量遽減，價格也沒有突出的表現。



住商不動產仁愛光復加盟店經理黃獻寬指出，以目前實價所揭露的價格確實不理想，過去忠孝東路主要道路、甚至是巷弄店面，一樓店面的成交單價都會超過2樓的二倍，如今忠孝東路巷內的中古華廈單價都能破百萬，店面成交價不到200萬元，足見店面市場仍在低檔，另一方面，目前整體房市偏空，賣方認為時機不對而惜售，尤其黃金地段店面的屋主封盤不賣，市場優質物件供給不多，買賣雙方都觀望以待，因此價量低迷。



消費場域改變，街邊店復甦緩慢



郎美囡表示，自從國內興起多元化購物中心及百貨商場的經營模式，讓消費者在同一棟建物或以空橋、地下道連通的多棟建物內，即可滿足吃喝玩樂、逛街消費等體驗，消費者走出商場的意願低，故百貨商場不容易帶動周邊的街邊店面，購物中心對整體商圈發展的助益有限，此外，台北市除了西門町、中山站商圈維持租金水平，大部分店面的租金與疫情衝擊時差距不大，故店面價格有議價空間，倒是提升自用型買方的興趣，投資置產的比例降低不少。

根據永慶房屋2023第三季網路會員調查，全台認為房價看漲比例增加5個百分點至34％，看跌的比例較上季減少7個百分點至33％(圖一)，連二季下降，而認為房價持平的比例也有33％，形成三方鼎立的局面。永慶房屋業管部協理陳賜傑指出，各國央行雖持續貨幣緊縮政策，但升息腳步放緩，而消費者也認為通膨難以改善的預期，加上近期資金回流、台股明顯上漲，讓消費者認為房價不易下跌，不過，另一方面，在全球經濟展望不佳，且烏俄戰爭未歇，地緣政治風險難除，讓三分之一的消費者看跌房價，本季房價看法呈現多空僵局。

Ø  資金回流+通膨預期+升息放緩！  房價看法多空僵局！

Ø  全球經貿動能趨緩、國內經濟展望下修！  九成消費者認為景氣難回溫



那麼，消費者對於2023年第三季國內經濟景氣的看法為何(圖二)？調查結果顯示，90％消費者認為國內經濟景氣難回溫。陳賜傑說明，2023年以來，全球經貿動能趨緩，國內出口已連九黑，國內經濟僅靠內需，央行也下修2023年國內經濟成長率僅1.72％，難保2，而民間投資也沒有轉好跡象，讓消費者保守看待2023年第三季經濟景氣。

Ø  63％消費者認為2023年還會繼續升息！

Ø  升息預期趨緩！  66％消費者預估國內全年升息半碼



陳賜傑說明，美國聯準會(FED)為抑制美國國內持續高漲的通膨，自2022年初至2023年3月止，升息幅度達18碼之多，6月暫停升息，而國內央行自2022年開始到現在共升3碼，市場普遍預期6月央行暫停升息機率高，對於升息的預期已放緩。本次也針對國內升息的議題進行調查，期間為5月中至5月底，在央行理監事會議前，可以觀察消費者對於國內再度升息的預期。



那麼，消費者如何看待國內的升息步調呢？陳賜傑指出，根據調查結果發現，63％消費者認為2023年還會再度升息，雖國內通膨狀況不若美國嚴重，但為打擊通膨與降低台美利差，也有跟美國利率連動的壓力，不過升息幅度有趨緩的跡象。本次也針對2023年的升息幅度做了調查，調查結果顯示(圖三)，66％消費者認為全年升息幅度為半碼，顯示消費者認為央行再升息幅度有限，比對6月央行理監事會議決議維持利率不變，也算是符合消費者期待。

Ø  炒房嚴重嗎？  近九成消費者認為台灣房地產炒作嚴重

Ø  「平均地權條例」修法即將上路！  69％消費者認為不影響購買預售屋意願



消費者對於炒房的意見也納入本次調查內容，根據調查結果，89％消費者認為台灣房地產市場的炒作嚴重(圖四)；而在平均地權條例修法於2023年1/9三讀通過後，各子法也陸續預告蒐集各方意見，預計將於7/1正式上路實施。那麼，修法通過是否會影響消費者購買預售屋的意願呢？陳賜傑說明，根據調查結果顯示，58％消費者認為沒有影響，甚至有11％消費者會增加購買預售屋意願，顯示預售屋仍有付款相對輕鬆、屋況新、可客變等優勢，仍受到消費者青睞；加上「平均地權條例」修法上路後，的確能打到投機客痛點，抑制房市的投機炒作，房市回歸正常供需，讓自住、長期置產民眾樂於進場。

新北市地政局今（20）日公布2023年第1季預售屋實價登錄，共揭露2,894件，總成交金額505.7億元。其中三重區申報件數838件、成交總金額157.5億元，價量皆為全市之冠，且已連續兩季奪冠。

地政局表示，分析今年首季三重區等10個熱門蛋黃區的預售屋，成交單價區間以每坪60至70萬元占比近50％為最高，總價以1,500至2,000萬元為主流；其他非蛋黃行政區成交單價每坪多介於40至50萬元，總價以1,000至1,500萬元為主。

地政局指出，熱絡行政區如中和區、新店區、三重區、板橋區，每坪單價62.5萬元至63.2萬元，新莊區、土城區、泰山區、汐止區、林口區成交均價每坪47.7萬元至57.4萬元，淡水區每坪成交均價36萬元。

此外，主流產品以3房2廳2衛含車位為大宗，該類建物面積多為41至49坪，平均總價新店區2,608萬元最高；板橋區、中和區、汐止區、三重區、新莊區、泰山區、土城區次之，介於2,091至2,496萬元間，最後林口區、淡水區則分別為1,982萬元、1,370萬元。

至於今年第1季預售屋建案備查情形，全市預售建案申報43件，較上季減少34.8％，總戶數1萬752戶則較上季減少54.2％，其中委託不動產代銷業銷售計34件，占約79.1％，代銷總金額達755億元，較上季金額減少43.1％。行政區分布上淡水區1213戶居冠，新莊、林口、土城、板橋等區亦屬熱絡，申報總戶數3814戶約占全市比率77.4％。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】





 

永慶房產集團業務總經理2023年6月20日表示：根據預售屋實價登錄資料統計，觀察2023年1-4月七大都會區預售屋中位數總價發現，七大都會區購屋門檻再度提高，全數突破1000萬元，且新竹縣市中位數總價達1772萬元，已超車新北市的1645萬元，位居七都第二！而桃園市成為北台灣房價凹陷區，預售屋中位數總價除了較雙北更為實惠外，甚至比新竹縣市低，成為雙北、新竹縣市民眾移居的首選。葉凌棋補充，七大都會區中以高雄中位數總價最低，2019-2022年時房價均不到千萬，而2023年1-4月預售屋中位數總價已來到1020萬元，首度突破千萬大關。

葉凌棋指出：七大都會區2022年第四季房價開始出現下跌走勢，房市出現反轉向下訊號，由漲轉跌，到2023年第一季漲跌均在1％上下，轉趨持平盤整；不過，若再觀察2023年第二季七都房價較第一季漲幅在0.8％至4.2％之間，呈現持平轉小漲走勢，房價漲跌出現轉折，看回不回，在不確定性因素仍高的狀況下，有待後市持續觀察。



若細看七都2023年第二季的房價，與第一季房價相比，新竹、台中與台南三大都會區漲幅在3％以上，新竹縣市甚至季漲超過4％為七都之最，台北季漲1.5％，新北與高雄漲幅在1％上下，顯示本季七都房價呈現持平至小幅上漲走勢。



2023房市預估

Ø  2023年房市「量縮」格局確立！

Ø  估2023全年交易量在27.1-28.6萬棟之間  年減10％至15％左右



葉凌棋說明，全球經濟情勢仍不明朗，升息趨緩，而通膨壓力尚未緩解，加上國內下半年尚有總統大選不確定性，以及央行再度實施選擇性信用管制影響，2023年整體房市表現「量縮」格局已確立。觀察上半年表現與各項房市變數判斷，預估2023年房市交易量約27.1至28.6萬棟之間，與2022年同期相比約減少10％至15％左右。



Ø  影響2023年下半年房市四大變數！  經濟情勢、通膨、房市政策、總統大選



葉凌棋指出，全球經濟需求不振，經濟前景不明，市場普遍看淡2023年經濟景氣，將影響房市表現。而全球能源、糧食與供應鏈仍有風險，加上地緣政治衝突未歇，通膨恐成新常態，都將左右下半年房市表現。在政策面上，平均地權條例將於7/1上路實施，央行近期又推出針對第二戶的限貸令，下半年是否還有新房市政策推出，也會讓房市表現出現變化。此外，下半年總統大選選戰開打，也將是影響下半年房市的不確定因素。因此，經濟情勢、通膨、房市政策、總統大選是決定下半年房市交易量的關鍵。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】





 

▲今年首季六都平均房貸成數78.4%、平均利率2.07%，六都平均貸款利率全面上揚，貸款成數卻下滑。（資料照）

儘管台積電設廠議題暫歇，高雄豪宅市場表現依舊亮眼，近期交易再創新猷。今年3月，皇苑建設預售新案「御皇苑」以總價9,958萬元成交，換算每坪單價69.6萬元，衝破高懸11年、國揚實業「國硯」每坪68.7萬元的房價天花板，榮登高雄新豪宅王。

陳時中青睞的它  如今拱手讓位

台灣房屋根據內政部實價登錄統計發現，高雄五大豪宅排名大洗牌，「國硯」蟬聯11年之久的豪宅王頭銜正式讓位給「御皇苑」，退居第二，農16特區的京城建設「京城天贊」以每坪66.2萬元緊追在後，同為農16特區的雄崗建設「雄崗信義美術館」及愛河特區的京城建設預售案「京梧桐」各以每坪63.2萬元、61萬元分居四、五名。

位亞洲新灣區的「國硯」，由英業達集團會長葉國一與國揚集團創辦人侯西峰合建，中高樓可遠眺高雄港，高樓層享愛河、高雄港景觀。根據報載，前衛福部長陳時中曾於2011年預售時，以單價約33萬元、總價3,980萬元入手17樓127.15坪戶別。

台灣房屋集團趨勢中心經理李家妮表示，高雄五大豪宅單價都超越6字頭，且都由在地知名品牌建商推出，除了均坐落在極具發展潛力的生活圈，並擁河港或公園景色，同時具備地段及景觀優勢，部分社區更有名人住戶加持，深具抗跌保值性，因此頗受高端置產族青睞。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】





 

文／陳曼羚

受全球經濟局勢不明、通膨壓力未解、打炒房政策上路及年底總統大選等不確定因素影響，不動產仲介業者預估今年房市整體交易量將衰退10至15％，約27.1萬至28.6萬棟。

永慶房產集團近日公布Q3房市前瞻報告，業務總經理葉凌棋表示，去年下半年房市呈現量縮，全台每月買賣移轉棟數由3萬棟降至約2.4萬棟，預期今年下半年交易量和去年同期相較約持平或微幅衰減。

此外，儘管整體房市量縮，但Q2七都房價仍全面上漲，根據永慶成交資料顯示，新竹縣市漲幅居冠，均價32.4萬元，年增9.1％、季增4.2％，桃園市次之，均價25.6萬元，年增4.5％、季增2.8％，第三為台南市，均價21.4萬元，年增4.4％、季增3.9％。

看漲民眾增加

市場對於房價未來漲跌的看法呈現拉鋸，根據永慶調查，認為房價仍會上漲的民眾有34％，較上季增加5個百分點，認為房價下跌的比例減少7個百分點至33％，已連續二季下降，另外33％的民眾認為房價將持平，形成看漲、持平、看跌三方鼎立的局面。

對於央行祭出第五波選擇性信用管制，限縮七都自然人第二戶房屋限貸7成，葉凌棋認為對新成屋或預售屋市場的影響有限。他分析，信用管制是針對個人，而非家戶，因此同一戶籍中的其他成員，例如子女或配偶，仍可申請貸款；此外，第二屋的預售購屋者在交屋時雖需多準備1成自備款，但也會有建商提供貸款補足差額，且多數的預售屋在交屋前，仍有充裕時間進行財務分配或換約至二等親名下。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】





 

▲（國泰金控提供）

國泰金控公布6月國民經濟信心調查指數，景氣現況樂觀指數回升至-1.9，且展望樂觀指數上升至5.5，創 17 個月以來新高，而買房意願指數也上揚到-49.1，回升至2022年3月以來高點。

國泰金控表示，民眾景氣展望樂觀指數回揚，大額消費意願亦走升，根據國發會最新公布的 4 月景氣對策信號維持藍燈，同時指標續跌，領先指標則微揚。

統計資料顯示，51%民眾預期 2023 年經濟成長率在 2%以上，87%民眾預期通膨高於 2%，而對於 2023 年台灣經濟成長率的平均預期值為2.1%，較上個月的 2.0%高，更有有 51%的民眾認為 2023 年經濟成長率會在2%以上。

▲（國泰金控提供）

股市部分，由於調查期間財報數據優於市場預期，且 特定產業題材發酵，投資人交易熱絡，國際主要股市震盪偏升，6月調查結果顯示，民眾對於 台股的樂觀指數明顯走高至17.7，風險偏好指數上升至13.7。

另外至於民眾對於影響今年台灣經濟成長與台股走勢的主要因素調查，有36.3%民眾認為最主要的影響因素是「高通膨壓抑全球需求」，30.5%的民眾表示「全球景氣衰退」是重要關鍵，10.1%民眾認為是「美中關係緊張」，9.4%民眾則覺得是「美國銀行風險持續惡化」。整體而言，近3分之2比例民眾認為全球需求及景氣動向為影響今年台灣經濟成長主因。

文／陳曼羚

基隆市七堵區姜子寮「集村農舍」即將完工，已向市府申請使用執照，引起地方諸多質疑，不僅該農舍像豪宅，廢水汙染及水土保持尤須關切。市長謝國樑會勘後表示，該案雖是合法開發但不合理，如果在自己任內申請時，不會核發建照，未來將嚴格審查水保及垃圾清運計畫，才可核發使用執照。

政府鼓勵以集村方式興建農舍，並給予獎勵及必要協助，根據《農業發展條例》第18條第1項規定，在2000年1月4日之後取得農地的農民，經過主管機關核定，可申請興建集村農舍，且該農地應確實供農業使用；至於在該時間前取得農地者，根據同條第3項規定，可依相關土地使用管制及建築法令規定，申請興建農舍，又《農業用地興建農舍辦法》第3條要求，申請人應為農民。

據報載，姜子寮集村農舍為基隆市第一批依《農業發展條例》興建的農舍，20多年前由中研院、大學學者及行政人員等500多人集資購買山坡地，自力造屋打造庭院式家園及農業園區，期間陸續申請各事件照，之後申請「集村農舍」獲准，興建地下1層、地上3層房舍的「學人山莊」，即將完工的第二期共20棟。

謝國樑：過程合法，但不合理

謝國樑指出，姜子寮集村農舍案建照審議，過程合法，但不符合目前的水土保持觀點，一旦發生天災致當地居民受困，仍需政府協助救援。謝國樑說，基於市政穩定的前提，他只能苦笑。

住戶代表認為，該農舍依當時的農發條例合法興建，發照前已向環保局提出相關計畫，有完整汙水回收分解技術、委外垃圾清運等方案。議員蔡旺璉指出，上屆市議會決議做出3點決議，要求農舍在取得使照前，一定要達到汙水排放不得汙染泰安溪、解決垃圾清運及改善交通動線，他要求市府及開發單位務必要確實執行。

基隆市府都發處表示，核發使用執照許可前，將邀集相關單位辦理現勘，逐一檢視各項開發計畫，未來如符合規定並核發使照後，仍會對農舍使用狀況定期派員稽查，並與相關單位、專家學者組成稽查小組，依農業經營計畫定期檢視土地是否依規定作為農業用途。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】