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▲共有土地想買賣，要先確定是持分共有？還是公同共有。（示意圖，資料照）

當繼承發生時，繼承人的多寡會影響到共有人的持分比例，繼承人越多繼承應繼分的比例越少，當繼承人無法全體會同辦理繼承登記時，也只能以公同共有辦理繼承登記。

正業地政士聯合事務所所長鄭文在表示，若繼承人拿到共有土地權狀，想知道自己是否是「大地主」，首先要先確認共有的型態，是持分共有？還是公同共有？如果是持分共有，共有人可以自由處分該土地，如果是公同共有，要處分土地就必須全體同意，或是依照土地法34條之1多數決辦理處分程序。

鄭文在說，無論是持分共有或共同共有，建議共有人應先申請第三類土地謄本確認共有人的關係。由於現在的土地謄本分為三類，第一類謄本要本人申請，資料最完整。第二類謄本任何人都可以申請，但是會隱匿個資，第三類謄本雖然也是隱匿個資，但是名字會完整顯示，非常清楚，但是只限於登記名義人或是利害關係人才能申請，這也算是共有人的專屬福利。

因此想知道共有地主還有誰，也許可從第三類謄本中挖到寶，因為共有人之間的買賣沒有優先購買權的困擾，同時可以省下一筆可觀的仲介費，是共有人之間的特別的福利，所以別小看一張20元土地謄本的威力。

不過，鄭文在也提醒，其實最困擾的應是每年11月份的地價稅開徵，如果是公同共有關係，因為納稅義務人屬於連帶責任，所以地價稅單可能會「四處流浪」，直到有共有人繳納為止。

他建議，若遇到這種狀況，也許拋棄所有權也是一種考量，如果利大於弊就乖乖的繳納地價稅，若是利小於弊，拋棄所有權後，地價稅單就不再困擾您，願您做個快樂的所有權人。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】





 

自2023年2月修正公布的「平均地權條例」以來，除禁止不動產炒作規定已施行外，7月1日上路修法內容有，私法人買受住宅許可制、限制換約轉讓、檢舉獎金制度及預售屋解約申報登錄等4大重點，同時也完成9項配套子法。內政部長林右昌2023年6月30日表示，這次修法是為了回應社會期待，打擊短進短出把房價墊高的投機客，而非投資客，逐步讓整體房市溫和修正，恢復正常健康狀態。

內政部說明，首先，在私法人買受住宅許可制部分，將分為「免經許可」及「需經許可」2類。其中私法人若為購買已公告劃定古蹟之住宅等9種情形，可「免經許可」取得；但若購買受住宅作為宿舍、具規模出租經營6種情形使用，則需向內政部申請許可後才可取得，並受到5年不得移轉等限制，提醒公司等私法人未來在規劃購買住宅時需注意相關限制規定。



其次，在限制換約轉讓部分，在7月1日後簽訂預售屋及新建成屋買賣契約的買受人，除配偶、直系血親或二親等內旁系血親間之讓與或轉售外，必須有非自願離職且超過6個月未就業等6種特殊情形，並向直轄市、縣(市)政府申請核准者才可換約。而在施行前已簽訂預售屋及新建成屋契約的買受人，在施行後得免受修法換約轉售制，但其接手的新買受人，則仍必須受到限制。由於預售屋交易期間長，提醒民眾在購買預售屋時，應審慎評估本身的經濟狀況及繳款能力，避免產生交易糾紛。



同時，也提醒預售屋或新建成屋銷售者((如建商)在辦理換約作業，或接受委託刊登讓與或轉售廣告時，須注意依新修正施行的規定辦理，若有違規者，將按戶(棟)處罰50萬元至300萬元。此外，本次也配合限制換約規定修正預售屋、成屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項，並自7月1日起施行，提醒業者儘速檢視及修正目前使用之買賣定型化契約內容，以免與規定不符。



第三，有關檢舉獎金制度部分，如果民眾發現有逾期或不實申報實價登錄、違反紅單禁止轉售、限制換約轉售與禁止炒作等情形，可將違規案件的人、事、時、地、物等具體事證資料送到地方政府，經查證屬實者，將依規定發給檢舉獎金。但民眾須以實名提出檢舉，如發現有冒名或提供偽變造不實事證，將移送檢調機關處理。



第四，有關預售屋解約申報登錄部分，依新修正施行之規定，自7月1日起銷售者(如建商)如有解除預售屋買賣契約情形，應於解約之日起30日內辦理申報登錄，內政部也已完成「不動產成交資訊及預售屋資訊申報網」提供業者辦理申報。提醒業者應依限按實申報，如有逾期申報或申報不實情形，將按照戶(棟)處罰3萬元到15萬元。



林右昌說明，為讓各界更瞭解修法內容，持續結合縣市政府共同進行宣導。目前地政司網站已建置「平均地權條例修正專區」，並將相關子法規定、申請書表、常見問題QA或訓練課程教材等整理上網，提供民眾及業者下載參考使用；如有不明瞭之處，也可撥打1996內政服務熱線或向直轄市、縣(市)政府洽詢。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】





 

文／陳曼羚

《平均地權條例》新法上路在即，但爭議並未停歇，繼建商多次喊話、法界抨擊，近日業界擬進一步發動司法救濟，提告政府違背信賴保護原則。

立法院在今年初三讀通過《平均地權條例》部分條文修法草案，修法重點鎖定禁止預售屋換約轉售、重罰炒作行為、私法人購屋許可制等，引發業界強烈反彈。4月8日台灣法學基金會舉辦「平均地權條例修法合憲性審查研討會」，諸多法界學者認為修法內容，恐有違憲疑慮，鼓勵各界向大法官提出釋憲案。

修法爭議餘波盪漾之際，央行6月初無預警祭出第5波房市信用管制，限制六都及新竹縣市自然人第2戶房貸成數上限為7成，並於6月16日起溯及既往、即刻實施。對此，全國不動產業界代表，包括台灣省不動產開發公會聯合會、中華民國不動產聯盟、新北市不動產開發公會等23個縣市不動產公會理事長，近日齊聚台中，召開「從信賴轉為不信賴記者會」，砲轟央行政策，違背政府施政應遵循的「信賴保護原則」。

業者：購屋合約糾紛 保證會炸鍋

中華民國不動產聯盟總會理事長林正雄表示，預售屋目前年交易量約10萬戶，若「第二戶限貸令」溯及既往，2成擁有第二戶，就有約2萬戶恐會受影響。

台灣省不動產開發公會聯合會理事長黃啟倫直言，屆時建商與消費者之間的購屋合約糾紛，「保證一定會炸鍋」。

大台中不動產開發公會會員大會通過臨時動議，將聘請律師並聯合台灣省不動產開發公會聯合會，提告政府施政違背《行政程序法》第8條、司法院大法官釋字第525號解釋所揭櫫的信賴保護原則。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】





 

在通膨預期、房價看回不回的狀況下，部分長期投資置產族群買氣有回溫跡象，成為自住需求外支撐6月交易的另一大主力。（攝影／鄭國強）

國內出口年增率連九黑，央行下修今年經濟成長率至1.72%，對今年景氣看法趨於保守，雖消費者信心回溫，但仍未回到長期平均水準，加上央行無預警祭出選擇性信用管制，讓部分購屋民眾轉趨觀望，出價保守。

不過，台股近期高檔震盪，購買耐久財指標轉趨樂觀，加上預期通膨恐常態化，讓屋主讓價意願低，買賣雙方價格認知持續拉鋸，觀察6月全台交易量較5月減少3%。

根據永慶房產集團統計，與5月相比，七大都會區交易增減互見，其中台北月增7%、台南月增5%，是唯二月增的縣市，其餘五大都會區均呈現量縮，新北量縮7%，桃園減少1%，新竹量縮9%，台中減少2%，高雄量縮4%。

6月全台房市交易月減3%，年增17%

永慶房屋研展中心副理陳金萍表示，通常第二季是傳統房市交易旺季，尤其在平均地權條例修法政策衝擊淡化下，房市交易在2至4月有逐月回溫的跡象。不過， 5月開始外資回流、台股大漲，增加屋主對價格的期待，讓價空間縮小；而買方期待房價走跌，買賣雙方價格認知拉距戰開打，造成5月交易量縮。

6月在央行無預警祭出選擇性信用管制，對於第2戶貸款限貸七成，造成部分買方購屋腳步放緩，雖看屋量較5月增一成左右，但猶豫期拉長，讓6月房市交易量續縮，全台交易量較5月減少3%。不過，陳金萍補充，在通膨預期、房價看回不回的狀況下，部分長期投資置產族群買氣有回溫跡象，除了自住需求外，成為支撐6月交易的另一大主力。

全球通膨非短期現象，房價要跌恐怕不易

若與去年6月同期相比，全台房市交易量增17%，台北成長12%、新北增加16%，桃園量增20%，新竹縣市成長17%，台中增加19%，台南與高雄均量增超過二成，台南量增25%，高雄成長26%。陳金萍說明，去年6月正值本土疫情延燒，加上央行二度升息，市場資金動能將轉趨緊縮，市場交投降溫，投資置產族群略有縮手的跡象，房市交易受衝擊，讓去年6月基期較低，因此，今年6月全台交易量表現優於去年同期，也實屬合理。

最後，陳金萍提醒，近期國際經濟情勢仍動盪，而美國聯準會6月雖暫停升息，但確定今年不降息，且預告今年可能還有2碼的升息空間，同時還有地緣政治風險、美中對抗等不確定因素，加上全球終端需求不振，國內出口短期難轉正，景氣燈號連七藍，下半年經濟前景仍需保守看待。不過，全球通膨恐非短期現象，國內物價也持續超過警戒線2%的狀況下，房價要跌恐怕不容易，建議有意購屋的民眾，審慎評估自身財務負擔能力，把握目前房價盤整、小幅波動下，積極看屋、詢價。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】





 

7月1日起許多新制上路，租屋補貼再擴大，除了納入18歲以上民眾外，租客申請時更可不強制填寫房東身分證字號；此外，《平均地權條例》新法及配套子法全面實施，將重罰炒房行為，若是壟斷市場、利用換約轉售哄抬獲利，影響不動產交易價格者，最高可罰新台幣5000萬元，還可連續處罰。《TVBS新聞網》整理相關新制懶人包，提供讀者參考。

☞ 「租屋補貼2.0」7月3日起受理申請

「300億中央擴大租金補貼專案」今（2023）年再次開辦，7月3日上午9點起開放申請，受理期限至明（2024）年12月31日下午5點截止。

這次改採新申請戶「隨到隨辦」，申請流程更便民；舊戶免重新申請，可直接延續補貼；租屋族年齡限制隨《民法》下修至18歲，學生租屋族也適用；租賃契約免附房東身分證字號；房屋範圍無資料者，簽切結書即可；合格家戶回溯到申請日開始補貼。

租金補貼專區：https://has.cpami.gov.tw/house300e/

租金補貼資格檢視及金額試算：https://pip.moi.gov.tw/V3/B/SCRB0104.aspx

☞ 「最嚴厲打炒房政策」《平均地權條例》子法上路

為遏止炒房行為，立法院會1月三讀修正《平均地權條例》部分條文，5項重點包括限制換約轉售，預售屋或新建成屋買賣契約，買受人除配偶、直系或二親等內旁系血親，或經內政部公告的特殊情形外，不得讓與或轉售第3人；重罰炒作行為，任何人不得散播不實資訊、營造熱銷假象，明顯影響市場交易秩序或壟斷轉售牟利，違者最高可處100萬元以上5000萬元以下罰鍰。

建立檢舉獎金制度，民眾可檢舉不動產銷售買賣或申報實價登錄違規行為，如經查證屬實，可由罰鍰總金額中獲得一定比率獎金；管制私法人購屋，私法人買受住宅應檢具使用計畫，並經中央主管機關許可，且5年內不得辦理移轉、讓與或預告登記；預售屋解約須申報，預售屋買賣契約如有解約情形，建商應在30日內申報登錄資訊，申報登錄價格不實最高可罰15萬元。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】





 

台北市地政局最新統計指出，今年3月北市實價登錄交易量共875件，月增幅23.76％、年減幅13.28％；交易總額為228.15億元，月增幅44.56％、年減幅12.44％。

先看交易量，各行政區除中正減少外，其餘行政區皆增加，增幅最大前三名分別為南港、信義、松山，分別月增116.67％、92.86％、41.38％；減幅最大為中正，月減33.33％。

至於交易總額，前3名依序為大安46.34億元、中山29.91億元及內湖28.8億元；交易總額最少則是萬華，僅7.93億元。交易總額增幅最大為信義，較2月增加96.9％；減幅最大為中正，較2月減少11.99％。

住宅價格指數半年線 僅大樓續揚

住宅價格指數方面，3月指數114.93，較2月下降0.24％，較去年同期上升1.04％；標準住宅總價1,821萬元，標準住宅單價每坪57.98萬元。台北市地政局指出，觀察全市、大樓、公寓及小宅的月線、季線及半年線趨勢，除大樓半年線維持上漲外，其餘下跌。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】





 

▲輔大周邊老舊廠房和住宅參雜，環境市容不佳。（新北市城鄉發展局提供）

捷運輔大及丹鳳站周邊工業區，隨著工業類型轉型，不少工廠閒置，老舊工廠與住宅夾雜，整體市容混亂，新北市政府都更處遂推動「捷運輔大丹鳳站周邊工業區通盤檢討」，引導老舊工業區聚落轉型為居住使用或產專區，全案進入公開展覽階段。

此次專案檢討範圍分別位於新莊及泰山都市計畫區內，北側以新北大道六段、南側福營路及後港一路、東側以塭仔圳市地重劃區界及中正路514巷、西側為塔寮坑溪等所包圍。

新莊部分預計變更面積為56.3077公頃、泰山部分為21.0982公頃，合計約77.4059公頃，併同劃定更新地區及優先更新單元67處約計17.16公頃。

新北城鄉發展局長黃國峰表示，本次檢討範圍位於輔大、丹鳳站及泰山貴和站所圍之三角核心區域，毗鄰泰山貴和站等3處捷運站，更鄰近主要幹道台一線高架橋、中正路及台65線快速道路，毗鄰塭仔圳市地重劃現開發中。

以往曾以工業發展的新莊泰山一帶，因都市土地使用變遷，逐漸轉變為以企業總部及住商為主，如中正路二側近年已有部分大面積廠房經回饋後變更為住宅區外，現況也有社區由家庭工廠轉型作住宅或商業使用之老舊聚落。

城鄉局表示，本次經整體檢討本計劃範圍內舊有傳統產業聚集的工業區，除了現況工業使用不受影響可繼續營運或廠房重建升級轉型外，對於既有居住事實之老舊聚落，未來得向市府提出申請，以都市計畫變更併都市更新方式，開發轉型作居住使用得免回饋，引導都市合理發展。

黃國峰進一步表示，此案是依都市計畫法及都市更新條例相關規定辦理公開展覽，將於說明會時針對都市計畫範圍及都市計劃程序進行說明，聽取當地民眾意見，並納入後續都市計畫委員會審議參考。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】





 

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民眾若透過法拍取得房地，該如何繳納土增稅和契稅？稅務局表示，如拍定價格低於公告土地現值及房屋評定標準價格，將以拍定移轉價格計算土地增值稅及契稅，其中土地增值稅將直接從拍賣價款中直接扣繳，而契稅則須於30日內申報，完成後才能辦理過戶。 

新竹市稅務局進一步表示，依據土地稅法規定，法拍土地的移轉現值，原則以拍定日當期公告現值為準，但拍定價額低於公告現值時，就以較低的拍定價額為準；契稅條例也規定，法拍建物之契價，原則以權利移轉證書核發日房屋評定標準價格為準，但拍定價額低於標準價額時，就以拍定價額為準。

而土增稅納稅義務人為原所有權人，經法院拍定的土地，應納之土地增值稅，由稅務局提供法院直接自拍定價款中代為扣款，拍定人取得土地不動產權利移轉證書，可直接向地政機關辦理所有權登記。

至於契稅納稅義務人，則為取得建物的新所有權人，拍定人須於法院發給建物不動產移轉證明書之日起30日內，向稅務局申報契稅；如未於規定期限內申報，每逾3日加徵應納稅額1%之怠報金，最高以應納稅額為限，但不得超過1萬5,000元。

稅務局舉例，2023年2月某甲向法院標購A地50萬（公告土地現值為100萬元）及B屋15萬（房屋評定標準價格30萬），A地及B屋拍定金額皆低於112年公告土地現值及房屋評定標準價格，土地增值稅依土地拍定價額50萬元核算，由法院自拍定價款中扣款。

法院於2023年3月15日核發不動產移轉證書予拍定人，拍定人須於30日內即112年4月13日以前向稅務局申報契稅，依房屋拍定價額核算契稅為9000元（15萬 X 買賣稅率 6%）。

如某甲4月14日至16日申報，因未逾3日，免加徵怠報金，4月17日至19日則加徵1%怠報金90元，4月20日至22日加徵2%怠報金180元，以此類推計算，最高加徵至應納稅額9000元為止。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】





 

[NOWnews今日新聞]號稱「最強打炒房」法的平均地權條例終於在今7月1日正式施行，聚焦限制換約轉售、重罰炒作行為等5大重點。自去年底喊出修法開始，房市已逐季走跌，加上央行再推第5波「第2戶限貸令」打房，專家學者認為，有利空出盡的意味，不能說打炒房無效，但也沒想像中的嚴重。永慶房屋調查發現，70%消費者認為2024年以後是最佳購屋時機。

從去年底政府喊出修法後，全台房屋買賣移轉棟數開始逐季走跌，加上央行連5波打房，今年第一季較去年同期少了2萬485棟，不過單看月交易量，除3月逆勢爆增至2萬7243棟，創下睽違8個月的單月新高外，第二季房市又出現量縮。

相關報導：平均地權條例懶人包！預售屋9狀況可轉售　4類檢舉獎金最高千萬元

中央大學台經中心日前發布6月消費者信心指數（CCI）為66.66點，較5月上升2.99點，影響CCI指數「購買耐久性財貨時機」的分項指標，6月微降0.3點，但還有109.7點的水準，顯示民眾對購買耐久性財貨仍抱持樂觀態度。

中央大學台經中心執行長吳大任表示，該指標在政府去年一連串打炒房措施下，指數一度下滑到99.9點，但隨即又回到100點以上的樂觀水準，從相關數據變化來看，政府打炒房措施沒有想像中嚴重。

永慶房屋先前公開2023第3季網路調查，永慶房屋營業部協理陳賜傑指出，全球經濟展望不佳，烏俄戰爭未歇，加上地緣政治風險難除，讓1/3消費者看跌房價，本季房價呈現多空僵局。

調查也發現，有69%消費者認為平均地權條例不會影響購買預售屋意願，當中甚至有11%認為反而增加了購買意願，顯示平均地權條例確實能打到投機客痛點，抑制房價的投機炒作，房市回歸正常供需，讓自住、長期置產民眾樂於進場。

而何時是最佳購屋時機？調查中有70%消費者認為2024年以後是最佳購屋時機。同時，也有61%消費者認為未來半年不是售屋的好時機。

信義房屋統計6月全台房市交易狀況，其中表現最穩定的還是首購族群，占比超過5成，明顯高於5月與去年同期，反應市場當下首購當道的態勢不變。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德也認為，短期似乎換屋與投資置產比例略微下滑，不過6月市場告別升升不息的擔憂，加上台股也有亮麗的表現，有助於穩定市場信心，整體買氣維持相對穩定。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】





 

台南永康區和北區受惠南科產業聚落，及都市規畫帶來的生活便利性，目前的大樓新屋房價，每坪35萬元起跳，因政府打房政策，從去年開始，買氣確實減少1～2成，尤其預售屋最為明顯，預售兩房加平面車位，都需要千萬元左右，導致自住客轉向中古屋市場。

　台慶台南六甲頂加盟店長周俊良表示，永康位於合併之前的台南縣市交界，生活機能早就完善，鄰近東區，距離市區也不遠，除了永康交流道，大灣交流道也完工通車，很快可連結國道1號，交通相當便利。

　更重要的是，包括台積電在內的科技廠商，形成聚落的產業和人口紅利，推動永康區房市向前，周俊良指出，有些不住在善化的南科人，會把永康列為居住首選，在全國房市前一波的熱潮帶動之下，永康區目前的大樓房價，新屋都從每坪35萬元起跳了。

　他說，例如永康區內的大橋重劃區，建商七、八年前陸續進來推案時，每坪大約20萬元上下，現在都已站穩3字頭，漲幅逾50％，六年內的新古屋也來到每坪32萬元。

　大橋重劃區的土地也跟著水漲船高，六、七年前，每坪大約介於30多萬到40多萬元，目前也漲到40萬到60萬元，漲幅超過33％，如果整體開發條件更好，基地更大的土地，價格更高。

　至於台南北區目前新大樓的行情，同樣也是每坪35萬元起跳，周俊良表示，鄭仔寮重劃區的遠雄新源邸，六年前預售時，每坪介於27萬到28萬元，三年前交屋之後，目前每坪已到35萬至41萬元，預定明年第四季交屋的允將海安，2021年預售時，每坪介於32.1萬到35.5萬元，現在則是上看每坪40萬元。

　他說，鄭仔寮重劃區雖然完工已超過20年，直到七年前，才在國泰建設進場之後，建商陸續跟推案，國泰建設當時在海安路的大樓建案，銷售時，每坪只有24萬元上下，現在也都到了35萬元以上，新建案則是4字頭，甚至上看5字頭。

　周俊良表示，鄭仔寮重劃區距離南科開車大約25到30分鐘，區內了擁有家戶喻曉的花園夜市，跟北區的舊商圈也有銜接，食衣住行和交通的便利性齊全，是房價上漲的主要因素。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】