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為減輕單一自住者負擔、鼓勵房屋有效利用及合理化房屋稅負，以達到居住正義，行政院6日通過「房屋稅差別稅率2.0」方案，除採全國歸戶，並調高非自住稅率2％至4.8％。預計今年9月底前，將《房屋稅條例》修正草案送行政院核轉立法院審議，盼2023年底完成修法，2024年7月1日起實施。

財政部於行政院會後記者會說明，自2014年修訂《房屋稅條例》，並授權地方政府得於法定稅率1.5％至3.6％範圍內採差別稅率，目前尚有12個縣市僅按下限稅率1.5％課徵，房屋稅差別稅率2.0將要求地方政府「必須」訂定差別稅率。

此外，房屋所有人的住家用房屋將進行「全國歸戶」，針對持有多戶且未作有效使用者，調高其法定稅率上、下限稅率為2％至4.8％，並採全數累進（超過一定戶數全部戶數適用較高稅率而非分別適用各級距稅率）課徵。

單一自住者1％ 排除豪宅

為減輕單一自住者的租稅負擔，全國單一自住且一定金額以下的房屋，稅率由現行1.2％降至1％。財政部長莊翠雲說明，此須排除豪宅適用，至於豪宅標準交由各地方政府視情況自行訂定金額標準。

出租、繼承者 上限降至2.4％

另外，為鼓勵房屋釋出至租賃市場，及因為繼承通常屬非自願性囤房，為避免傷及無辜，因此出租且申報租賃所得達租金標準或繼承取得共有的稅率由1.5％至3.6％降至1.5％至2.4％。

建商持有超過兩年 適用最高稅率

至於建商餘屋部分，莊翠雲指出，因建商為房屋供給者，考量房屋出售有合理的銷售時間，故持有年限在2年以內者，法定稅率調整為2％至3.6％，超過兩年者適用最高稅率4.8％。

莊翠雲表示，新稅率上路後，估計約36萬戶增加稅負，粗估稅收增加約26億元。

至於為何在此時間點提出修法？莊翠雲表示，財政部自2014年起長期觀察各縣市實施狀況，認為地方已逐漸接受囤房稅，目前屬可進一步採全國歸戶的時間點。行政院發言人林子倫強調，政府持續推動健全房市方案，提出囤房稅修正並無所謂的時間轉折點。

至於是否可能造成持有多戶的房東，為轉嫁稅負成本而造成租金上漲，反而苦到租屋民眾？莊翠雲認為不至於，因已下修出租房屋的稅率上限，且房東若轉為公益出租人，房屋稅率仍維持為1.2％，應能避免租金轉嫁的情況。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】





 

針對《平均地權條例》修法預售屋換約限制不溯及既往，遭外界質疑是「開後門」，內政部回應，修法是為保障契約買受人權益，無須過度放寬例外可以轉讓情形而影響該條規定的效果，絕不是在護航建商或投機客。

內政部3日說明，已簽訂預售屋買賣契約的買受人多為自住客，由於無法預知未來會立法限制換約，若全面限制將可能會傷及無辜；而且如果已簽訂預售屋買賣契約的買受人在法規施行後，轉讓換約受限制，則必須再配合訂定較多的除外條款，反易形成管制漏洞，衍生交易糾紛。因此依法律及法理，施行前的買受人在施行後可轉讓1次，但接手的新買受人仍須受限，投機客已無法再以多次、短時間內加價轉售方式牟利。

為真正有效避免「開後門」的問題，內政部表示，已於「預售屋及新建成屋買賣契約得讓與或轉售情形」中，「嚴格限縮」在簽約後因真正重大傷病或變故等必要的特殊情形，才可以申請核准後轉讓的規定。

Q1預售屋交易量 僅1.6萬戶

內政部也搬出統計表示，自2021年12月內政部提出《平均地權條例》修法草案後至今年2月總統公布，全國住宅類預售屋交易量兩年減幅超過5成6，具體數據為2021年第4季交易量4萬餘戶、5,014億元，2023年第1季僅1萬6千餘戶、2,197億元。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

新北市囤房稅再度卡關，近日「新北市房屋稅徵收率自治條例」修正草案在新北市議會中未通過二讀，最終闖關失敗。會中各黨派議員衝突不斷，藍綠黨團互控拖延，新北市財政局表示將持續與議會溝通，盼8月臨時會能完成修法。

桃園市、台中市、台南市、高雄市、新竹縣、屏東縣與新竹市等7縣市於2022年7月開始採行「非自住」住宅按差別稅率徵收，即「囤房稅」，加上早已開始實施的台北市、宜蘭縣及連江縣，目前全台已有10縣市落實囤房稅，且6都中僅新北市未實施囤房稅。

對此，新北市政府於今年3月通過「新北市房屋稅徵收率自治條例」修正草案，自住房屋稅維持1.2％，持有非自住用房屋2戶者，每戶由1.5％提高至2.4％，持有3戶以上者調漲至3.6％，預計1.7％、約2.6萬位屋主受影響、影響戶數約7.6萬戶。

力拼8月臨時會二讀通過

民進黨總召鄭宇恩表示，與其他5都的囤房稅率相較，新北市修正的囤房稅並未過重，甚至新北市在非自用一戶的徵課稅率為1.5％，還比台北市的徵課稅率2.4％低。

時代力量秘書長李兆立指出，新北市空屋率及房價居高不下，囤房稅可維護租稅正義，他認為未通過囤房稅是議會失職，市長侯友宜若展現推動意志，通過囤房稅非屬難事。

國民黨新北市議會黨團書記長廖先翔對8月底臨時會通過囤房稅表示樂觀，廖先翔認為可在臨時會前先召開黨團協商會議，逐步凝聚共識、化解歧見。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

《平均地權條例》修正案7月1日才剛正式上路，房產顧問李同榮卻表示，政策影響力已經反映在市場中了，目前房市趨勢在盤整中呈現「高價跌、低價漲」的亂象，導致年輕人等不到房價下跌只好轉向購買成屋，但因為預算有限，使得成屋「愈買愈小、愈買愈舊、愈買愈貴」。

房市趨勢專家李同榮在臉書發文表示，政府祭出各種「化療式打房」政策，但只是在防堵，治標不治本；且KPI（關鍵指標）早已變調，主要目標不在打炒房，而在於打房價、打交易量，也間接打擊產業，根本是「毫無章法、亂箭齊發」。

年輕人轉而購買成屋

李同榮在接受《非凡新聞》採訪時指出，房價看似小跌，但其實是「高價跌、低價漲」，而大部分年輕人需求在於低總價市場，因此對於房市降溫普遍無感。政策打了高總價，導致剛需市場受傷，去年起炒作的投資客早已紛紛出場。基於平均地權的換約轉售門檻限制，年輕人擔心買了無法後悔，加上政策也打了小建商，年輕人怕買到濫尾樓，只好轉而購買成屋，但預算有限買到的成屋也較為老舊、坪數小、又貴，「苦了年輕人」。

下半年房價「以盤代跌」

李同榮預測，台灣出口減緩使經濟基本面連帶影響房市景氣、壓縮房價上漲空間；且房價於2022年下半年開始進入末升段尾端的脆弱期，較經不起利空的襲擊，隨時有反轉向下危機；另外，兩岸政治局勢緊繃影響買盤；缺工、缺料，加上減碳目標升高，營建成本居高不下，房價下跌不易；再者，台灣即將迎來總統大選，選前若房價大漲會導致民怨四起，但大跌也會影響產業經濟，因此選前房市不易大漲大跌，最後房市恐演變成「房價上不去、但也打不下來」的局面，使得下半年房價「以盤代跌」。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

高利率環境下，政府要助力首購族買房。財政部擬8月1日上路「新青年安心成家房貸」專案，目前待行政院拍板，除政府加碼1碼（0.25個百分點）補貼、一段式利率從2.025％降到1.775％外，貸款年限由30年拉長到40年，寬限期從3年增至5年，貸款額度上限也從800萬元提高到1,000萬元。

　公股行庫過去十餘年承辦青年安心成家貸款，到今年5月底止，累計受理35萬7,998戶、撥貸34萬1,869戶，累計撥貸金額約1兆4,260億元。近期因美連續升息、央行也一路升息，房價也並未大幅下跌，導致想買房的民眾心態保守，今年房市看淡，為讓有需求年輕人能夠順利購屋，財政部近期邀集公股行庫討論，並敲定「新青年安心成家房貸」專案，擬8月1日上路，為期3年。

　據了解，「新青年安心成家房貸」專案，將由政府加碼補助1碼，加上現行行庫補貼半碼，共補貼利率0.375個百分點。以現行青安房貸利率計算，一段式利率從2.025％降為1.775％，兩段式利率前兩年降為1.69％，第三年以後則為1.99％，成為市面上最優惠的房貸專案。

　另除加碼利率補貼外，還有三方面優待，包括貸款年限由30年拉長到40年，寬限期從3年增至5年，貸款額度上限也從800萬元提高到1,000萬元。但「新青年安心成家房貸」專案申請須符合借款人及其配偶、子女名下皆無房產，也就是全家都「首購」，且不適用轉貸戶，已使用青安房貸的舊貸戶也不適用。

　試算新專案每月還款金額，若貸款1,000萬元、40年期，一段式利率1.775％，首年每月僅需攤還1萬4,792元，比原本青安房貸每月省下1.000多元。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

2023年第二季台灣CCIM商業不動產投資信心指數(ICI)調查的總平均指數為100.43點。與前一季相較下跌2.76點(2023Q1：103.19)。本次調查中，兩項指標下降(辦公室、店面)，三項指標上升(總體經濟、土地開發、旅館)。店面「偏向保守」，總體經濟環境、土地開發和旅館「偏向樂觀」。在不計旅館的信心指數下，信心最高的指標為「土地開發」，在本次調查中為106.98點，相較前一季上升0.46點(2023Q1：106.52)；信心居次的指標為「總體經濟環境」，在本次調查中為103.78點，相較前一季上升5.95點(2023Q1：97.83)；信心居第三的為辦公室，雖仍呈樂觀程度，但已連兩季下跌，接近｢持平｣的水準(100.58點)信心居第四的指標為「店面」，在本次調查中為90.41點，為本次絕對水準最低之指標，相較上一季下降3.07點(2023Q1：93.48)。

另因旅館較不屬於典型商業不動產，於本指數計算中並未將其列入總指數之計算，但仍對其進行調查及個別發布。「旅館」之投資信心在本次調查中為127.04點，較前一季上升6.93點(2023Q1：120.11)，指數「偏向樂觀」。



而全台三大都會之土地開發信心指數僅中部地區呈上升趨勢，其餘二地區皆下跌。其中中部地區信心點數最高，為110.47點，相對前一季調查結果上升2.86點(2023Q1：107.61)；其次為南部地區，信心指數為105.81點，相對前一季調查結果下跌0.71點(2023Q1：106.52)；北部地區信心指數為104.65點，較前一季調查結果下跌0.78點(2023Q1: 105.43)。



另可將本指數分為短期(三個月)、長期(一年)之信心，短期之信心指數為99.69點，長期之信心指數為100.94點，兩者幾無差異，表示CCIM認為商業不動產短期或長期投資可能沒有太大變化。



主持這項調查的政大地政系林左裕教授指出，本季之總體經濟信心指數由上季之保守回升至樂觀，係反映出美國通貨膨脹率已自2022年之最高點(超過8％)下跌至本季之5％，預期未來升息壓力將可紓解。而旅館投資之信心指數連續兩季最高，且本季比上季更為樂觀，可謂｢更上層樓｣，係延續疫情紓緩及解封後，因國門開放及國際旅遊解禁之故，國民於國內及外國人來台旅遊熱度上升，使得對旅館投資之意願增加，表示CCIM預期這個暑假對旅遊業將是個豐收的季節。



CCIM台灣不動產投資協會理事長林知延指出，本季三項指標呈現上升，其中，總體經濟信心指數較上一季增加6％，亦受到美國不論CPI或PCE等通膨指標方面皆呈現穩定下降的影響，預期未來升息已接近目標。依照最新公布的美國國家建築開發業協會(NAHB)HMI指數，上漲5點收55點，已呈現連續6個月收高，就房貸利率以及建商和開發商貸款融資成本而言，聯準會(FED)接近貨幣緊縮週期尾聲對未來的市況來說也是個好消息。CCIM台灣商業不動產投資信心的走向值得投資人繼續觀察與追蹤。



CCIM投資師暨瑞普萊坊副總經理吳紘緒指出，過去中部地區以台中七期市政中心做為主要房價指標，隨著北側水湳及14期區內等有漢神洲際購物中心、台中巨蛋園區等重大開發，而南側烏日高鐵特定區，受惠高鐵娛樂購物城與三鐵共構等利多加持，於重點區域呈現出優異的表現。政策面因平均地權條例及央行信用管制陸續推出，中部地區房市在整體成交量表現呈現萎縮現象，但中部地區產業鏈發展完整，加上重大建設與產業園區陸續推出，仍吸引土地開發商持續投資的意願。



CCIM台灣不動產投資協會副理事長謝昆峯律師指出，本季旅館指標表現最為突出，旅館業經歷了疫情的嚴峻考驗，本季投資信心的上升反映了社會上看好旅遊市場的榮景，而著名飯店進行危老都更後，對未來供需上的變化值得繼續觀察。另外，土地開發指標雖些微上升，從發展軌跡分析本季仍處在相對低點，顯示觀望氣氛濃厚，在新修正平均地權條例即將上路的前夕，利空出盡抑或持續低迷，端視政府實際執行上的管制密度與落實程度而定。不過，危老都更實際上仍然是社會關注的議題，特別是都市更新議題，以目前政府用公辦都更為手段來落實地區再生為例，可視為政府對於都市更新政策的關注與支持，如果有相關投資機會仍值得繼續評估與投入。

《平均地權條例》新法7月1日正式上路，房價卻遲遲未有明顯下修！無殼蝸牛教授章定煊接受《三立新聞網》訪問表示，「預售買氣早就瀕死！但建商資本額低、財務槓桿大，當然打死不降價，對他們來說，與其降價，不如跑路。」

章定煊表示，《平均地權條例》修法期間，房市交易量就不斷下滑，尤其是今年，近乎瀕死，就是因為投資客們感受到新法威力，乾脆不玩了，炒房區域的建商也很清楚，如竹北的推案量就明顯冷卻。

他說，現在很多業者依舊堅持未來房價會有多好，說穿了就是在幫自己壯膽而已，期盼著這次打炒房，就像過去幾次打房一樣，等待新的政策出來，就可以繼續刺激房價，事實上，炒作盤退場，想要繼續刺激，相當困難。

那為何房價還不降？章定煊解釋，「這些年土地漲太多、材料上漲，很多建商在低點售屋、高點興建，自然沒有辦法降價，這件事看他們資本額就知道了，小建商資本額一兩千萬、大建商一億，但建案銷售額動輒數十億，財務槓桿玩到最高，很不健康，所以與其降價賠售，不如直接跑路。」

章定煊說，台灣已經不是一個多頭市場，這一點是建商無論怎麼騙自己，都無法掩蓋的事實，投資客、掮客退場，所謂的「交易爆高量」再也回不來了，就算建商們自己心裡的坎過不去，但交易量也不會回來。

他進一步指出，「房市一向有『量先價行』特性，交易量持續萎靡，價格自然會下修，至於何時下修，就要看小建商們何時跑路，跑路風潮開始就會快速崩毀，當然，理想狀態小建商們撐過去，然後慢慢下修，這也是政府現在想要的軟著陸。」

不過，章定煊也提到，房市目前也不致於完全沒翻盤希望，明年就是總統大選，如果有參選人，丟出一些讓大家可以對房市充滿想像的政策，然後當選機率又很高，房市自然會爬出谷底，對台灣整體經濟來說，當然不是好事，但那也是目前最有可能的變數。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

今 (2023) 年上半年六都買賣移轉年減近 2 成，象徵區域買氣的家戶購屋比也衰減，比較六都今年上半年與去年上半年的家戶購屋比，六都個別減少 0.3 到 0.6 個百分點，今年每 100 戶有 2 戶以上購屋者，只剩桃園市及台中市。

大家房屋企劃研究室總監郎美囡分析，家戶購屋比下降來自兩個關鍵因素，首先是房市偏冷，交易量緊縮，另一部分是各都的家戶數皆增加，因為人口結構改變及考量符合自用優惠稅率，單人戶快速成長，故六都家戶購屋比都下滑。

家戶購屋比為每百戶有幾戶購屋，今年上半年台北市家戶購屋比 1.2%、新北市 1.6%、桃園市 2.0%、台中市 2.1%、台南市 1.4%、高雄市 1.5%，跟去年同期相比，桃園市減少最多，下降 0.6 個百分點，今年上半年家戶購屋比勉強保 2，台中市超車桃園市，成為六都中買氣最強的都會區，但跟去年同期比也下降了 0.5 個百分點，新北市從去年 2.0% 下降到今年剩 1.6%，買氣明顯不如過往。

郎美囡指出，今年有央行升息、央行房市管制、平均地權條例子法上路及經濟景氣不理想等四大干擾因素，六都在交易量及戶數成長的走勢顯示為同進退，桃園市上半年交易量減少最多、戶數又成長最多，一來一往造成買氣下降最為明顯，不過桃園市及台中市人口成長帶來市場動能，房市人氣比其他四都高，新北市人口多，成交量有一定水平，然而資金潮後諸多蛋白區價格走揚，2 字頭的新大樓幾乎絕跡，買方購買力因央行升息及通膨減少，新北市買氣也顯著衰退。

住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨則認為，政府一系列健全房市政策企圖降低市場價格，買方基於這樣的市場氛圍對價格修正有很大的期待，但國內資金充沛，民間仍有購屋需求，促使房價修正有限，買方等不到認知的價格持續觀望，導致各區域的買氣都走弱。

實價登錄2.0上路已滿兩年，期間多次出現預售屋車位坪數漏登致單價異常的烏龍案件。日前台南市地政局抽查發現，善化區預售屋實價登錄出現每坪69.8萬元、遠高於行情的價格資訊，經確認為總建坪面積短計導致單價異常。

根據台南市地政局調查，實登單價異常原因為申報人錯誤填報建物面積，漏計入車位面積，致總建坪面積短計。為避免誤導民眾對市場行情的判斷，該筆實登不會被揭露，市府也將依《平均地權條例》第81條之2第2項規定，請申報業者陳述意見後裁罰。

預售屋申報違規 常見4樣態

台南市地政局查核結果指出，預售屋申報常見違規依序為車位面積申報錯誤、逾期申報、共有部分面積未計入車位面積、主建物面積申報錯誤等4種樣態。

為避免不慎發生申報錯誤而影響正確價格，地政局提醒民眾登錄時應依預售屋買賣契約書所載建物（房屋）面積填載，包括專有部分的主建物、附屬建物面積及共有部分（含車位）面積；車位設置於共有部分且不具獨立權狀者，如交易標的內含車位，共有部分面積應包含車位的合計面積。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】