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房市有望因利空出盡在2024年見到回溫，這一兩年坐困愁城的賣方，摩拳擦掌以待，而在房產交易時，買賣雙方都常找上房仲業者，其專業化流程為房產提供一定程度的保障，服務上也讓覓得有緣人更為省時省力，甚至賣出個好價錢，一舉數得。

根據內政部統計，2022年的房仲業者備查家數來到八、九千家，考得證照的「不動產經紀人」則超過1萬名，而只需上滿相關課程時數就可取得資格執行業務的「不動產經紀營業員」，亦超過5萬名，房仲業者量體多如牛毛，好壞參雜，為了達到成交目的，讓客戶服務費付得爽快，又肯定使出一些攻心為上的小心機，民眾霧裡看花，該如何摸清套路？一一拆解也不複雜。

委託乃成交之母敲門磚就開始演

首先在委託方面，房仲庫存的物件夠多夠好，代表未來的成交機會，「委託乃成交之母」便在於此。而每個屋主都會視自己的物件為珍寶，數百萬元到上億元的物件肯定不會隨便委託房仲，要成功獲取賣方信任，業務們從敲門磚就開始有戲。

曾有房仲業主管說：「進入房仲業就像進入演藝圈。」言下之意很多情況都需要安排點劇目，一件交易的起始點是簽下委託，但不是每位賣方都從天降落店頭主動簽約，遇到有意出售的屋主，常見演出方式就是告知屋主已有誠意買方，有機會成交之，前提就得先簽委託，但很大的可能誠意買方多只是朋友同事配合演出。

再則邀情賣方到店頭也是重要的一環，客戶蒞臨之際，房仲會布局其他分店，或是總公司同仁，亦或在外的業務，紛紛假裝客戶打電話到店裡，營造熱度假象，以打動賣方，包括委託、議價、成交等各階段都會希望帶回店頭來達成目的。

議價、當面談都有戲壓低價格為目標

房仲簽下委託後，第二步驟則為議價，不少屋主對價格有異想天開的美夢，當然會造成成交難度，不論出於何種心態，房仲皆會擔任打醒賣方的角色，除了苦口婆心建議價格要有空間外，假帶看或假買方又有功能了，屋主感到帶看量多卻沒成交，房仲回覆時就會「以價高為名，行議價之實」，目的就是為了讓屋主降價。

若順利媒合出買賣兩造，便來到「當面談」的關鍵時刻，也就是買賣雙方價格接近而約出來磋商，大多會在不同的空間由買賣方各自的房仲遊說，直到價格確定就見面簽約。

這關係到成交的主秀，房仲面對買方的價格落差，要攻破屋主心態，有一招是會在交涉時，先安排一組買方，價格比起真實買方低，屋主當然不願意，房仲會與屋主周旋一段時間，等到時間晚了，屋主也累了，又再談第二組買方，稍高於前一組的價位，賣方因錯失第一組感到心軟，成交機率大增，但價碼其實還是沒有賣到心中期望。

萬變不離其宗做好功課不貶身價

零零總總的花招，萬法不離其宗就是「演」，在此建議，所謂「半桶水響叮噹」，房仲業務假動作太多，一下電話接不完，一下電話內容講得震天價響，倒不如有計畫的擬定銷售策略。

另外也不必過度相信單一房仲，冒然只針對一家業者簽下專任委託，聯賣除了撒網捕魚，也能了解每家房仲回報的狀態，掌握市場情勢。又再以實價資訊來衡量價位，且實際走訪物件周邊，或可與街坊鄰居打聽，了解區域房市，在價碼上就不易受到房仲干擾。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】





 

央行針對雙北市和其他區域的豪宅，房貸成數限縮至40%，市場傳出因房價上漲，有些買家「被迫入手豪宅」並且適用限貸令，銀行鑑價後更動核貸標準，讓資金出現缺口。專家坦言，隨著銀行對住宅的鑑價更動，確實容易左右房貸成數，雙北市以外影響更明顯。

根據央行規定，台北市總價超過7000萬元、新北市逾6000萬元、其他區域超過4000萬元的產品，均屬高價住宅（豪宅），在第四波信用管制措施下，房貸成數從原先55%限縮至40%，而且無寬限期。

面對營造成本增加，有些房子總價攀漲來到豪宅限貸令的門檻，根據市場傳聞，房屋鑑價提高搭配新的限貸令，這些屋主的貸款成數縮水，可能會出現資金缺口。

假設在台北想買同一戶房子，原本銀行鑑價7000萬元、貸款成數55%，試算房貸可提供3850萬元，一旦限貸令將成數下調至40%，房貸僅剩2800萬元，兩者價差的1050萬元將由民眾自行籌措，影響幾乎肉眼可見。

全球居不動產情報室總監陳炳辰分析，上述所謂的交屋時總價的增加，並非實際買方的付款，而是指銀行對住宅的鑑價，這才是銀行核貸時的考量，由於國內房價上漲速度快，相對容易出現這種情形，尤其雙北市以外，豪宅門檻相比目前房價不算高，房價又有上漲空間，更容易讓買方交屋時對貸款成數傻眼，甚至最慘淪為退訂。

陳炳辰指出，這類高總價產品，減少一成貸款成數都會讓買方負擔大增，例如換屋族群爭論的第二屋，房貸減少一成到一成五就已跳腳，何況豪宅限貸大幅緊縮，因此建商評估過後，大致上都往更保守的高價小宅推案，否則就是直接推出豪宅案，一不小心就落入窘境，若無修改遊戲規則可能性，還有購置客源拿捏不準的情況下，推出量體都會逐步減少。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】





 

高雄市今年第1季最熱門的購屋路段前五強出爐！其中位於高雄醫學院商圈的同盟一路，單季成交破300件，成為高雄最熱門冠軍路段。此次有位於蛋白區的仁武區有二條路入榜前五強，都位於重劃區，前五強平均鑑價落在700~880萬元左右，都以小宅當道。

台灣房屋根據聯徵中心資料統計，高雄Q1房貸件數最多的五大熱門路段，其中仁武澄德重劃區的八德東路與京吉三路，兩條路均上榜，各以111及105件分居第四、五名，橋頭新市鎮的橋都路，以119件位居第三，鳳山區的瑞興路，以172件位居亞軍，而三民區同盟一路，為全市唯一衝破3百件的路段，樣本數達349件，榮登高雄Q1最熱門冠軍路段。

台灣房屋愛河之心加盟店店長蔡志豪表示，三民區與鳳山區為高雄傳統購屋熱區，交易表現始終名列前茅，以冠軍路段三民區同盟一路來說，路段一側整排為綠化公園，近愛河之心且擁有高醫商圈的優渥生活機能，近期主要受預售大案「郡都當代」交屋推升熱度；除了市區，橋頭新市鎮、仁武澄德重劃區等蛋白區表現出色，這些重劃區大樓推案量高，住宅選擇性多元、房價亦較市區親民，因此磁吸不少自用與投資買盤進場。

另外，觀察Q1五大熱門路段，平均鑑估房價約落在7~8百萬元左右，其中冠軍路段同盟一路，平均鑑估房價最高，約為876萬元，橋頭新市鎮的橋都路，平均鑑估房價則為697萬元，為五大路段中，房價最親民的路段。

台灣房屋集團趨勢中心經理李家妮表示，觀察五大熱門路段平均房價及路段新建案，多以小宅當道，足見在高房價時代，加上少子化、家戶人口縮減等因素，這些總價千萬元有找，親民好入手的小宅物件，相對備受青睞，且如為預售交易，因買在之前高雄房價基期較低時，以目前行情，區段房價相對具補漲空間，而高雄目前整體買氣雖降溫，不過一些區域供給量大、熱銷的路段，尤其重劃區，因具備未來性、房價保值性高，未來價量表現仍可期。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】





 

預售屋買氣爆冷，根據國泰房地產指數，2023年Q1，預售屋10案有6案推出後1個月的銷售率僅1成，年減幅達43%，顯示預售屋銷況死氣沉沉。元宏不動產加值服務平台創辦人周昆立表示，除了平均地權條例，政府還加碼「第二戶限貸令」、「建商餘屋最低利息拉升」，中、小建商，倘若撐不住買氣冷，若無其他轉機，恐最快年底就會出現降價潮。

周昆立表示，從去年下半年以來，新屋市場買氣就低迷不振，但市場供給量體卻居高不下，導致新案銷售率很難拉的上來。目前超低的銷售率雖不好說新屋市場已被判死刑，但如果不到10%的銷售率繼續延續到下半年，在2024年總統大選干擾下，買氣恐更不容易拉抬，將相當不妙，可能讓房市「正式步入空頭」。

他說，雖然如今還有不少新案開案後總會宣傳有多順銷，但實際上目前新案賣不動的狀況相當普遍，不僅投機性強的案子賣不動，連自住買盤的案子都可能只能勉強去化，很多過去幾年熱門的重劃區，目前新案來客與成交狀況都大不如前。

周昆立進一步指出，觀察今年Q1國泰房地產指數資料就可發現，無論建案大、小全部銷售率都相當低迷，以Q1銷售率最高的250-300戶量體的案子來說，銷售率僅16.6%，甚至150-200戶量體的案子，銷售率還低到只有4.6%，也難怪近期案場的銷售人員普遍壓力都相當大。

他還提到，目前不少新建案仍撐在高點，主要是因為建商普遍不願降價，不過，如果下半年新案銷售率還是這麼差，將不排除資金狀況較差的小建商會先受不了，而庫存多、推案量大的建商也可能會有降價出清餘屋的狀況，購屋者可以多留意，也許接下來將是議價買房的好時機。民眾可透過謄本情資，掌握市場可能的急售案原，就有機會便宜買好房。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】





 

央行於2023年6月16日新增規範自然人特定地區第2戶購屋貸款成數上限7成，政策制定時已考量換屋者權益；惟實施以來，仍有部分先買後賣之換屋族，反映對其造成換屋資金壓力。為達成央行本次信用管制目的，並兼顧實際換屋者之資金需求，央行經與多家主要銀行研商，提供下列協處措施：

一、協處措施適用對象：



(一)自然人名下已有1戶房貸，主張其因有實際換屋需求，擬申辦特定地區第2戶購屋貸款者。



(二)自2023年6月16日起申辦之貸款案件均可適用。



二、協處措施之內容：



上述協處措施適用對象經與承貸金融機構切結約定下列事項者，得不受央行規定貸款成數上限7成之限制：



(一)借款人應於特定地區第2戶購屋貸款撥款後1年內，將第1戶房貸擔保品出售及完成產權移轉登記，且清償債務並塗銷第1戶房貸之抵押權，以及不得以轉貸等方式規避上開事項。



(二)借款人違反切結事項之不利違約效果，包括：立即收回貸款成數差額；追溯自撥款日起，按貸款餘額計收罰息；加收以轉貸等方式規避切結事項之違約金。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】





 

市場出現第二套房貸恐影響換屋等聲音，央行基於保障自用的態度不變，有條件放寬部分規定，對於特定地區的第2戶購屋貸款，需要與承貸的金融機構切結，包括第2戶購屋貸款撥款後1年內，將第1戶房貸擔保品出售及完成產權移轉登記，並且清償債務與塗銷第一套房貸的抵押權，就可以不受央行貸款上限7成之規定。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，目前實務上碰到因為央行第二套管制上限，而影響到買賣交易的比例仍低，主要客戶大概也知道第二套房貸通常條件都不會太好，但的確少部分或者有打算換屋的人，會因此而受到影響，央行此次針對換屋自用客釋出善意，只要和銀行切結，並在1年內將第一套房屋出售並清償債務完成塗銷，就可以不受貸款成數7成上限管制，也可解讀央行還是針對非自用進行成數管控，並非針對自用出手。



央行明確規範，特定地區的第二套房貸，若切結約定下列事項，可以不受貸款成數上限7成之規定，包括：



(一)借款人應於特定地區第2戶購屋貸款撥款後1年內，將第1戶房貸擔保品出售及完成產權移轉登記，且清償債務並塗銷第1戶房貸之抵押權，以及不得以轉貸等方式規避上開事項。



(二)借款人違反切結事項之不利違約效果，包括：立即收回貸款成數差額；追溯自撥款日起，按貸款餘額計收罰息；加收以轉貸等方式規避切結事項之違約金。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】





 

高房價讓人民受不了，政府連續出招，從稅率一一下手。繼房地合一實價課稅1.0與2.0實施後，個人或法人之房屋處分利得稅負均已大幅提升，政院擬再推修正之囤房稅2.0。KPMG安侯建業聯合會計師提醒，過去高資產擁有者可能會考慮由公司法人購置房屋易於未來傳承調整，而自平均地權條例實施並限制私法人+提高囤房稅，讓持有多戶房屋的高資產持有者之房屋持有成本大幅增加，想要買房傳產的高資產者，未來需要思考五大面向。

為落實居住正義，行政院會日前通過財政部「房屋稅差別稅率2.0」方案，全台持有4戶以上住宅者，非自用部分將被課徵2%至4.8%的囤房稅，條例修正後將最快於2024年7月上路，根報導估計全台將有36萬戶負擔增加。

目前房屋稅稅率是針對住家用房屋區分為「自住」及「非自住」，其中「自住」上限為 3 戶、稅率為 1.2%，第 4 戶則一律被視為「非自住」，目前各縣市稅率落在 1.5% 到 3.6% 區間，並由地方政府自行決定是否採差別稅率。目前全台包括台北市、桃園市、新竹市、新竹縣、台中市、台南市、高雄市、屏東縣、宜蘭縣、連江縣等 10 個縣市已有囤房稅，意即名下持有房屋超過 3 戶以上，第 4 戶的房屋稅率將落在 1.5% 到 3.6%，稅率明顯高於自住的1.2%。

因現行囤房稅是由地方政府自行決定是否採行，且3戶的認定也僅限於各縣市所持有戶數計算，本次行政院拍板「房屋稅差別稅率2.0方案」；3戶的認定將改採「全國歸戶」計算，另外為強化差別稅率效果，將把非自住住家用稅率1.5%到3.6%之間，調升至2%到4.8%之間，稅率「地板和天花板」一併調升。

此次財政部「房屋稅差別稅率2.0」方案改採全國總歸戶並提高稅率，KPMG安侯建業聯合會計師事務所執業會計師洪銘鴻觀察，以現行財政部財稅資料庫的能力，房屋稅要改採「全國歸戶」並不是太大的問題，但因房屋稅為地方稅，有關非自住住家用最高稅率將由各縣市自行訂定後落實。且未來各縣市間相關稽徵系統之統合，更會是落實居住正義的關鍵。

自從房地合一實價課稅1.0與2.0實施後，個人或法人之房屋處分利得稅負均已大幅提升，目前修正之囤房稅2.0則讓持有多戶房屋的高資產持有者之房屋持有成本大幅增加。KPMG安侯建業聯合會計師事務所協理陳信賢提醒，過去高資產擁有者可能會考慮由公司法人購置房屋易於未來傳承調整，而自平均地權條例實施並限制法人購置住宅後，未來雖不易再由法人持有房屋，惟目前已由法人持有多戶房屋之法人而言，囤房稅2.0勢將增加其持有成本。

會計師洪銘鴻提醒，在有土斯有財的傳統觀念下，購置不動產供家人自住或作為財富傳承估計仍是常見的傳承樣態，而一、購置不動產除涉及購屋目的為自住或投資；二、預計持有時間；三、資金來源為境內或境外或四、未來處分方式外，五、未來的傳承對象與方式，亦須於購置時一併思考，方能面對未來環境變化或稅制變革而游刃有餘。

最後，KPMG認為，房屋稅並非不能轉嫁予承租方，因此可預期未來囤房稅2.0一旦實施後，出租方恐將此租稅成本轉嫁予承租方，租屋市場恐將因此面臨挑戰，最後卻由原已無購屋資本的承租方實質承受囤房稅2.0之租稅負擔，此點可能亦需一併考慮其後續影響。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】





 

政府近來打炒房動作頻仍，包括推出「平均地權條例」修法、囤房稅2.0等方案。戴德梁行董事總經理顏炳立直言，政府在房地產市場管控是全面性的，尤其「平均地權條例」更撒下天羅地網，將炒作空間與獲利全面防堵起來，讓你不能短線操作。

顏炳立強調，政府打炒房是要讓房市沒有量然後冷掉，讓房市「很難翻身，但也不會死掉」，Ｍ量縮後價就會緩跌，雖然下跌還不會那麼明顯，但這是時間問題。

他強調雖有人認為政府打炒房政策是無效的，「這種說法聽聽就好」，其實打炒房的藥效需要一點時間發生。

財信傳媒董事長謝金河在7/9播出的《數字台灣》節目中，邀請戴德梁行董事總經理顏炳立、淡江大學產業經濟系副教授莊孟翰，就「平均地權條例實施後，房價下修有空間」等主題，探討房地產市場走向。

▲戴德梁行董事總經理顏炳立、淡江大學產業經濟系副教授莊孟翰在《數字台灣》節目上分享對房地產的看法。畫面擷取自《數字台灣》

政府打炒房全面管控　「平均地權條例」布下天羅地網

對於政府近期推出多項打炒房措施，包括央行祭出升息、選擇性信用管制，或推動「平均地權條例」修法、囤房稅2.0方案等。顏炳立表示政府對房市的管控能力比過去強很多，現在更是全面性的管控，

顏炳立表示，例如「平均地權條例」修法就是撒下天羅地網，可能會產生的效果，是將炒作與獲利空間全部防堵起來，讓你不能短線操作，但大家可看得出政府打炒房的痕跡，但他並沒有要掐死房市，而是讓房市沒有量而冷卻下來。

打炒房無效說聽聽就好　房市「量縮、價緩跌」只是時間問題

顏炳立說，政府打炒房措施如今讓現金流斷掉，之後就會「量縮、價緩跌」，買氣變弱。

他表示今年初第1季量縮非常厲害，價格還沒下來，是因為大家口袋還有錢還能撐，但量縮價格就一定會跌，只是還不會這麼明顯，畢竟整個市場需求有限，供給量大增後，價格下跌只是時間的問題。

顏炳立對於有論者質疑政府打炒房政策無效，他直言「聽聽就好」，他研判打炒房政策的藥效在慢慢發生，這需要一點時間，尤其是因為目前利率仍處於低檔，打炒房政策的效果不會那麼快反應。

談到台灣的房地產後勢，顏炳立表示目前的狀況是「政策不改、投資不入」，因為政府希望透過稅制讓房市仍有獲利，但不會再像以前一樣一、兩年就漲40%、50%，而是讓你持有10年，平均每年獲利10%即可。

顏炳立強調，政府打炒房政策出來後，會讓房地產「很難翻身，但也不會死掉」，政府就是要讓房市軟著陸，希望讓房市交易量，能萎縮到剩下正常的自用「剛性需求」成交量，因此目前房市只剩成本的增加可作為推升價格的理由。

顏炳立：蛋白區單價、總價均高　已無炒作空間

對於有論者主張蛋白區的房價仍有撐，顏炳立直言這是他們在玩的「術法」。他解釋，假設以前蛋白區800萬元可買50坪，現在是放大到1000萬元只能買30坪，總價、單價都大幅成長，現在是蛋白區新成屋總價2000、3000萬元掛在那邊，挑戰到蛋黃區中古屋的價格，「這樣一定會出問題」。

顏炳立坦言，若有人主張蛋白區單價、總價低，因此還有價格上漲的潛力，這類說法也是「聽聽就好」，畢竟蛋白區主要的需求者是年輕人，有錢人不會去投資，如今政府的政策下來後，只剩有剛性需求的人再買，加上稅制的限制，讓蛋白區沒了炒作空間。

莊孟翰：平均地權條例五重拳　房市將「四大皆空」

莊孟翰預判，在「平均地權條例」修法實施後，今年房市上的投資客可能就會「絕跡」。他表示目前房市是「四大皆空」，這四大包括經濟面、政策面、利率面、市場面，其中市場面已是超額供給，政策面則是房地合一稅2.0抽高達45%的重稅。

還有另一個政策面的部分，莊孟翰歸納「平均地權條例」修法有5大措施，首先是禁止預售屋、新建成屋換約轉售，違者可按戶、棟重罰50萬到300萬元；第二，針對投機炒作，可以按戶、棟開罰100萬到5000萬元。

第三，則是推出檢舉制度；第四，則是限制私法人購屋需要經過許可，而這個私法人讓大家最詬病的問題，是透過公司戶購買的量很大，他查閱數據發現去年交易量有2.2萬戶，等於在總移轉量30.8萬戶中，幾乎每14戶就有1戶是私法人買的；第五，就是預售屋買賣契約解約後，應在30日內申報實價登錄。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】





 

[NOWnews今日新聞]央行之前祭出自然人在六都及新竹縣市第2戶7成限貸令，但被批評打到先買後賣的換屋族，央行今（10）日指出，考量換屋族資金壓力，有換屋需求者、6月16日起申辦第2戶房貸者，可透過簽訂切結書，擔保1年內移轉第1戶房產並清償第1戶房貸，即可不受第二戶限貸7成限制。

央行於112年6月16日新增規範自然人特定地區第2戶購屋貸款成數上限7成，政策制定時已考量換屋者權益；惟實施以來，仍有部分先買後賣之換屋族，反映對其造成換屋資金壓力。為達成本次信用管制目的，並兼顧實際換屋者之資金需求，經與多家主要銀行研商，提供下列協處措施。

1、 協處措施適用對象：

(1) 自然人名下已有1戶房貸，主張其因有實際換屋需求，擬申辦特定地區第2戶購屋貸款者。

(2) 自112年6月16日起申辦之貸款案件均可適用。

2、 協處措施之內容：

上述協處措施適用對象經與承貸金融機構切結約定下列事項者，得不受本行規定貸款成數上限7成之限制。

(1) 借款人應於特定地區第2戶購屋貸款撥款後1年內，將第1戶房貸擔保品出售及完成產權移轉登記，且清償債務並塗銷第1戶房貸之抵押權，以及不得以轉貸等方式規避上開事項。

(2) 借款人違反切結事項之不利違約效果，包括：立即收回貸款成數差額；追溯自撥款日起，按貸款餘額計收罰息；加收以轉貸等方式規避切結事項之違約金。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】