高雄中古屋,高雄市中古屋,591中古屋高雄

[NOWnews今日新聞]台北市信義區世貿對面、松勤街上有棟地上14層、地下5層的超級豪宅「瓏山林世貿博物館」，自2011年完工後就閒置至今，據悉光是房屋稅一年就要繳千萬元。建商透露該豪宅採整棟銷售，開價88億元。不過，專家指該棟豪宅屋齡已12年，位在巷弄、周邊建物棟距近，想整棟順銷，在價格上「讓利空間」要給足才有吸引力。

據了解，此大樓全棟為鋼骨RC建造，共地上14層、地下5層，總戶數僅27戶，基地面積約達413.82坪，早在2011年2月即完工至今，屋齡已滿12年。

《ETtoday》報導，瓏山林業務部一位不願具名的蔡姓經理表示，「瓏山林世貿博物館」一直以來都是整棟銷售，目前開價為88億元，樓主要為住宅用途，目前來詢問者，較多是仲介或代銷業者。

大家房屋企劃研究室總監郎美囡分析，拆算每戶為3.2億元，直逼大安區指標豪宅「信義聯勤One Park Taipei」，總價帶偏高，正面小公園、位處巷道中，周邊棟距近、隱蔽性低，加上屋齡已經12年，若採單戶銷售順銷不易，整棟賣「總價上要給讓利空間」才有機會。

至於空置12年持有成本約多少？第一太平戴維斯研究部資深協理丁玟甄分析，此棟過去2018年時初估房屋稅約800萬元，目前由於路段率調升，房屋稅也升至每年1000萬元左右，換算這12年來至少已繳納近億元稅金，且未來若是囤房稅提高稅率到4.8%，則此棟房屋稅會拉高到約1300萬元。不過，此稅金與實際房價相比，仍是僅約1~5‰而已，持有成本仍相對較低。

據悉，「瓏山林世貿博物館」在 2011 年取得使用執照後，隔年曾開價一坪 310 萬至 320 萬元，準備搶下北市最貴豪宅的寶座，不過最後卻一戶都沒有賣出。據代銷業者判斷，應是價格太高沒有人敢接，最後才沒有公開。現在豪宅不僅鐵門深鎖，細看還可發現，有部分窗戶竟然連貼膜都還沒拆封。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

今 (2023) 年以來房市表現不佳反應在稅收上，依財政部資料，今年上半年全台個人房地合一稅收 155.98 億元，年減 10.4%，六都僅新北市今年正成長 3.6%，其他五都皆走跌，但嘉義市上半年稅收 1.93 億元，跟去年同期比勁揚 60.9%，屏東上半年個人房地合一稅共 3.09 億元、年增 28.7%。

大家房屋企劃研究室總監郎美囡表示，房地合一所得稅以不動產交易增值部分課稅，今年買方有降價預期心理，且市場交易低迷，主力都會區稅收多數降低，但近幾年房價上揚，都會區價格大幅攀高，尤其台南市、高雄市漲勢凶，買方外溢到嘉義市及屏東縣，造就其逆勢走揚之姿。

綜觀各縣市個人房地合一稅，納稅王仍然是台中市，上半年爲 31.73 億，但年減幅也達 1 成，台南市表現慘淡，今年上半年個人房地合一稅 11.97 億元，與去年同期相比重挫 33.4%。

而新北市是六都中唯一有成長的區域，今年上半年個人房地合一稅 25.57 億元、年增 3.6%；至於六都以外縣市，今年上半年個人房地合一稅破億的共有 9 個縣市，僅屏東縣、嘉義市及宜蘭縣今年稅收增加，房市多頭時的交易大熱門新竹縣市今年稅收大跌，新竹市上半年稅收 5.54 億，跟去年同期比少了約 1.5 億元、年減 21.7%，新竹縣稅收也大幅縮水，今年 5.18 億比去年少了 3 億多元，年減 37.5%。

郎美囡分析，從稅收數據可觀察出今年主要都會區的成交價表現不佳，由於價格在高點，但話題性弱化，政府打炒房政策一波波，買賣雙方的觀望心態濃厚，雖然平均地權條例子法上路前擠出提前布局的買氣，但整體交易量依然緊縮，買方擔憂套在高點，價格也不易向上挺進，以增值部分課稅的房地合一稅必然減少。

此外，科技園區雖有就業人口支撐，但投資客消散後交易相對低落，故新竹縣市、南二都上半年表現不佳，反觀其外圍區域，如屏東縣、嘉義市反而因此受惠，吸收不少首購、換屋或置產的買方，至於宜蘭縣除了自住換屋買盤，長期吸納雙北的退休族，加上其有休閒觀光利多，故稅收還有漲幅。

住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨指出，央行升息後市場交易明顯走低，上半年成交量不佳，房地合一稅收走跌並不意外，然而今年 7 月平均地權條例子法上路，央行又祭出第五波房市管制，限制六都及新竹縣市的第二戶貸款最高 7 成，多方利空條件干擾，今年下半年房市還有諸多挑戰，成交量及稅收要能突破，難度非常高。

內科、北士科、南港被譽為北市三大科技產業聚落，其中又以內科最受到企業主青睞，不但商圈發展成熟，而且廠辦租賃供需穩定，租金又比其它兩處更具優勢，近幾年已成投資法人、家族機構資金停泊的首選熱點。

三大需求動機加持，內科連年交易破百億



高力國際業主代表服務部董事黃舒衛表示，從需求面來看，內科受到企業「躋身贏者圈」、「搶進綠商辦」、「布局潛力區」等三大需求動機加持，近期頗受自用型企業及家族投資機構青睞，租用需求持續增長。



黃舒衛分析，從「躋身贏者圈」的需求來看，根據國科會及台北市產發局調查統計，在疫情前2019年，內科企業年收入4.4462兆元已經超車竹科、中科、南科總和的2.6321兆，含金量最高。進一步分析，疫後受到經濟成長疲軟影響，三大科學園區2023年前4月的營業額較2022年同期衰退9.4％，其中光電類年減30.1％，壓力最大，唯有通訊業逆勢成長12.8％，擴張潛能也最大。內科號稱「台北矽谷」以資通訊製造業為核心骨幹，電子五哥、汽車等前驅產業到位，同時坐擁高產值及風口趨勢的兩大高度，搶進贏者圈的誘因最炙熱，商辦投資、租用旺盛。



其次，全球企業面對ESG、淨零碳排及能源轉型的挑戰，搶進綠商辦的需求越來越強。然而，目前台北市區超過9成商辦的庫存不但缺乏相關認證條件，而新增供給也有緩不濟急或租金綠色溢價的門檻，因此內科綠建築現貨變成了搶手貨，對於自用、置產、租用企業都充滿吸引力。



第三，高力國際第2季台北市辦公室市場調查資料顯示，市中心7大商圈租金全面站上月租金每坪2000元大關，空置率則為5.97％，在新增供給陸續上市之後，預期2023年空置率將破7％，租金修正壓力大。相對來說，內科西湖段空置率只有3.41％、文德段也只有5.88％，平均租金又都在2000元以下，比價優勢明顯。而五期企業年收入的複合成長率為13.1％，優於內科的2.8％，成為投資布局亮點。



觀察近幾年內科廠辦交易情形，從5年前，台塑集團以187億元買進潭美段的「台北企業總部園區」3棟大樓，一直到近年陸續都有企業主買樓進駐，絲毫沒有減弱跡象，尤其近3年上市櫃企業累積斥資400億元買進內科廠辦，而且不少是整棟買下，像是2023年第1季崇越科技便以54億元內科洲子街整棟廠辦預售案。



另外，從供給面來看，內科有聚落成熟、機能完整、產業前景、建設利多等4大優勢，一直是投資市場的焦點，過去幾年廠辦、商辦的交易在市中心沒貨、大內科物美價實惠，帶動大量資金流入，年年穩破百億大關。



自用、置產搶進，內科開出期貨盤



高力國際企業客戶服務部董事邱秀凰分析，目前內湖科技園區、北士科以及南港為台北市的3個主要科技核心聚落，有別於南港及北士科正在起步或轉型階段，內科經歷20年發展，已成為科技研發及企業總部重鎮，也是科技大廠鎖定的總部熱點，近期不乏增租、升級及軟體業進駐需求持續加溫。



邱秀凰認為，現在投資人評估範圍已經從早期最熱門但飽和的西湖段、文德段，擴及到舊宗段、五期、潭美段，產品也從廠辦、商辦，超前部屬插旗到土地及預售案，顯示即便市場逆風，但對自用、投資買方來說，內科的辦公市場有立即使用及穩定收益的誘因，可謂一枝獨秀，仍為機構法人或企業投資、租賃的最愛。



而且因為內科廠辦新增供給稀缺，已出現「現貨買不到，改搶期貨」的現象，包括萬海集團、崇越科技等知名企業以及宏普新湖二路案都是先行買進內科的預售案，不但買氣不停歇，廠辦租賃需求更是穩定，尤其2020年，當時知名網銀就以每月將近1,000萬元的租金預租「內科之心」6個樓層，也讓內科是北市信義計畫區之後，少數出現「預招租」的商圈。



「領航家國際廣場」為內科全新完工綠建築大樓



2022年領航家投資興業購買長虹建設位於行善路的整棟辦公大樓，周邊更是包括緯創、萬海、三商美邦、和潤、威剛等知名企業總部設址首選。目前委託高力國際股份有限公司專任招租。高力國際企業客戶服務部董事邱秀凰表示「領航家國際廣場」為全新完工的綠建築大樓，而且採高綠地覆蓋率規劃，不但符合現今企業尋找綠商辦的需求，而且整棟單一產權加上使用登記是內科稀有一般事務所，成為市中心搬遷或是內科增租客戶的首選。



「領航家國際廣場」總樓地板面積約4,130坪、單層面積約340坪，車程15分鐘可前往北市信義計畫區、南軟等產業核心，目前周邊租金行情每月每坪落在1,500元至1,600元間，對比台北市市區七大商圈租金單價全數站上2千元，或者南港商辦租金單價動輒2千元起跳，全新、綠建築的內科一般事務所租金仍具有相當誘因。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

內政部次長花敬群2023年7月12日出席活動時針對郭台銘先前的「都更危老失控說」，表示高度不認同。花敬群表示「他可能找錯人寫臉書，這是一篇不專業的報導，要選總統的人，我想郭董事長要看清楚，不應該亂講話。」他指出，都更、危老案簽約，是合作投資關係。都更、危老重建每年都以800-850案的速度前進；近幾年已開工的都更危老案有2500多案，所有案子都順利進行，沒有任何一棟爛尾。他表示，房價指數是由多筆交易累積而成，需要時間發酵，至少目前房地產市場處於「從上漲到持平、從持平到下跌」的格局中。他強調，炒作解決了、房價上漲壓住了，但「房價貴」這件事情真的需要時間。

花敬群指出，在平均地權條例子法、央行升息、囤房稅2.0的影響下，房價向下修正的消息面比例提高，房地產市場已經出現「軟著陸」的趨勢，他強調，如果還有必要，政府仍會持續出手調控。但他也坦言，「內政部可使用的工具不多，要看央行與財政部。」花敬群認為，「囤房稅2.0」是希望屋主把房子拿出來租(而不是拿出來賣)，且提供租客申請租屋補貼，或投入包租代管，如此一來不管持有幾戶，都可適用1.2％最低稅率。



花敬群表示，目前房地產炒作的部分看起來已經解決了，現在已經看不到短線炒作，這也代表政府對於市場的掌握度是精準的，腦袋是清楚的，這2年以來，政府的控制是相當迅速的。至於房價貴的部分，是有壓住，不過很多人還是買不起房，希望房價在慢慢「軟著陸」過程中，20年前房價所得比甜蜜點，再次發生！







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

今年農曆7月1日（鬼門開）為國曆的8月16日，近日有網友在PTT房版發文表示，原定農曆7月前交屋，但為了等新青安成家房貸專案上路，和賣方協議延後1個月交屋，導致交屋時間可能會在鬼月期間，詢問交屋是否跟入厝一樣，需要避開鬼月？

對此有網友回覆，自己就在鬼月時交屋，不在意的人就沒有禁忌，「窮比鬼更恐怖」，盡快將權狀拿到手才是真的，其他人也贊成鬼月交屋，表示與其理會禁忌，實際一點才上道。

另一派網友則表示，「很多人買車、交車也是會避開，但就是看人」、「交屋只有一次，會在意的人就會疙瘩一輩子」、「就儘量避開，以免心中一個梗」、「看人或看長輩，有時候自己不在意，但長輩會在意」。後續有網友給出務實理由：「最好避開，因為7、8月天氣很熱，冷氣師傅很難叫。」

民俗信仰僅供參考

內政部今（7/12）公布住宅價格指數和房貸負擔率，前者漲勢呈現趨緩，後者卻再創歷史新高。內政部次長花敬群說明，打炒房、升息等對房市價格是緩慢改變，但由漲到往下跌的結構已相對明顯，一旦價格能持平、所得繼續增加，利率變化不要大，房貸負擔力會提高，政府會持續關注價格跟交易量、各縣市的情況，必要時會做其他調控。

花敬群強調，政府用2年左右時間抑制炒房問題，目前走的是軟著陸，上一次房價的甜蜜點是在1993年到2002年間，台北市一度跌2至3成，台北市以外地區下跌5成，「這次不曉得要花多久，但目前的趨勢再走這條路」，值得期待。

住宅價格指數反應房市朝軟著陸 房貸負擔受房價和利率影響

花敬群今日以國家住都中心代理董事長身分出席「學府敦南公辦都更案」簽約儀式，並於會後接受媒體聯訪。被問及今年首季住宅價格指數及房價負擔能力指標，他說，全國整體漲勢趨緩，部分縣市已開始反轉下跌，不管是打炒房或升息等，對房市價格影響，變化一定是緩慢的，由漲到平、到往下跌的結構已相對明顯。

至於房價負擔能力，首季全國房貸負擔率為41.19%，較前一季上升0.94%，較去年同季上升2.84%，創下歷史新高。花敬群表示，本次受到房價跟利率上升力道大於所得增加的力道，使得負擔加重，後續會持續觀察，若價格能慢慢持平、所得繼續增加，利率不要有太大變化，應會慢慢持穩，若房價出現下跌，購屋負擔能力應該會提升。

由於六都漲幅仍居全國之首，後續是否有機會出現六都住宅價格指數全部下跌的情況？他認為，儘管5到6月的房市交易回溫，但財政部祭出囤房稅2.0，加上打炒房政策跟央行的升息結構，開始逐步修正向下的論述跟說法變多，沒辦法特別說「房價會跌多少」，從趨勢可以看到，政府會持續關注價格、交易量及各縣市的情況，必要的話會做其他調控。

20年累積出高房價 政府抑制房價可望走向甜蜜點

由於房貸負擔率持續超過4成，與過往觀念「房貸占收入3成」的情況大相逕庭，顯示購屋壓力持續沉重。花敬群說，上一次全台房價的可合理負擔，大約是2002年，經過20年累積，房價上漲倍數大概是所得的1倍，包含建設、資金回流、經濟成長等各種因素。

尤其在2019年大量資金回流台灣，造成房價上漲，政府在2016年到2017年房市相對穩定時，極推動社會住宅，在房價突然上揚的時候，政府祭出許多政策，包括實價登錄、紅單納管、央行選擇性信用管制、房地合一稅改革，以及平均地權打炒房等，用2年左右的時間，把大量資金拱起來的泡沫進行壓制，動作其實相當迅速，現在炒房問題已經消失，且預期房價上漲力道薄弱甚至到下跌，顯示政府對市場掌握度遠高於過去，「走的是軟著陸的路」。

花敬群認為，有些人期待房價崩跌，目前依舊負擔不起，但炒作、上漲等問題政府已經設法壓制，但貴的部分需要時間，在各項措施跟結構底下會慢慢修正，過去房價曾出現甜蜜點，大約在1993年到2002年，台北市一度跌2至3成，台北市以外的地區下跌5成，而1990年代經濟成長率約5%左右，有8年的甜蜜點，雖然不曉得要多久，現在趨勢再走這條路，值得期待。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

▲全台總價千萬內預售屋交易前10名，桃園囊括3區，龜山區交易居冠。（永慶房屋提供）

想買預售屋，但預算只有千萬內，還有哪裡哪裡可買到？永慶房產集團根據今年1～5月預售屋實價登錄資料，統計全台總價1000萬以內的預售屋交易前10名，其中以桃園市龜山區交易量居冠，觀音區、楊梅區位居23名，而雙北地區僅剩下淡水區，較有機會買到千萬以下預售屋。

統計顯示，千萬以下預售屋交易量最多的前3名，全都在桃園市，桃園市龜山區以429件交易量居冠，永慶房屋研展中心副理陳金萍指出，桃園市龜山區預售屋交易主要集中於A7重劃區一帶，目前平均單價約36.2萬元，平均總價801萬元，房價門檻相較於鄰近的捷運站低，磁吸不少雙北客群 。

至於名列第2和第3的觀音區與楊梅區，兩區域均受惠於工業區、科技園區龐大就業人口，帶動購屋需求，而楊梅在五楊高架通車後，完善交通機能，更添交通優勢，加上預售屋單價2字頭、總價在650~50萬之間，房價相對親民。

觀察前十名榜單中，雙北地區僅有淡水區上榜。陳金萍指出，淡水區向來是房市的蛋白區，房價自然相對親民，但隨著淡海新市鎮開發逐步成熟、交通建設陸續完成後，淡水區房市表現在新北市名列前茅，加上《平均地權條例》修法通過後，抑制投機客炒作，讓淡水區房市更健康。

淡水區預售屋交易主要集中於淡海輕軌沿線與捷運紅樹林站周邊，陳金萍表示，今年1～5月預售屋交易量197件，排名第5，平均單價33.9萬元，平均總價831萬元，房價負擔相對低廉，而新推案多、可選擇性高，也受到不少首購族、小資族的青睞。

由於預售屋具有屋況新、可客變，同時還有付款相對輕鬆等優勢，吸引不少首購族、小資族購買，但陳金萍也提醒，簽約前務必確認該建案是否已請領建築執照，確認土地與建坪面積，不足部分未來必須由建商找補，同時也要留意土地使用分區，避免出現違規使用情形，像是工業區不得作為住宅使用，恐有罰款取締、報拆的風險發生。

房市有望因利空出盡在2024年見到回溫，這一兩年坐困愁城的賣方，摩拳擦掌以待，而在房產交易時，買賣雙方都常找上房仲業者，其專業化流程為房產提供一定程度的保障，服務上也讓覓得有緣人更為省時省力，甚至賣出個好價錢，一舉數得。

根據內政部統計，2022年的房仲業者備查家數來到八、九千家，考得證照的「不動產經紀人」則超過1萬名，而只需上滿相關課程時數就可取得資格執行業務的「不動產經紀營業員」，亦超過5萬名，房仲業者量體多如牛毛，好壞參雜，為了達到成交目的，讓客戶服務費付得爽快，又肯定使出一些攻心為上的小心機，民眾霧裡看花，該如何摸清套路？一一拆解也不複雜。

委託乃成交之母敲門磚就開始演

首先在委託方面，房仲庫存的物件夠多夠好，代表未來的成交機會，「委託乃成交之母」便在於此。而每個屋主都會視自己的物件為珍寶，數百萬元到上億元的物件肯定不會隨便委託房仲，要成功獲取賣方信任，業務們從敲門磚就開始有戲。

曾有房仲業主管說：「進入房仲業就像進入演藝圈。」言下之意很多情況都需要安排點劇目，一件交易的起始點是簽下委託，但不是每位賣方都從天降落店頭主動簽約，遇到有意出售的屋主，常見演出方式就是告知屋主已有誠意買方，有機會成交之，前提就得先簽委託，但很大的可能誠意買方多只是朋友同事配合演出。

再則邀情賣方到店頭也是重要的一環，客戶蒞臨之際，房仲會布局其他分店，或是總公司同仁，亦或在外的業務，紛紛假裝客戶打電話到店裡，營造熱度假象，以打動賣方，包括委託、議價、成交等各階段都會希望帶回店頭來達成目的。

議價、當面談都有戲壓低價格為目標

房仲簽下委託後，第二步驟則為議價，不少屋主對價格有異想天開的美夢，當然會造成成交難度，不論出於何種心態，房仲皆會擔任打醒賣方的角色，除了苦口婆心建議價格要有空間外，假帶看或假買方又有功能了，屋主感到帶看量多卻沒成交，房仲回覆時就會「以價高為名，行議價之實」，目的就是為了讓屋主降價。

若順利媒合出買賣兩造，便來到「當面談」的關鍵時刻，也就是買賣雙方價格接近而約出來磋商，大多會在不同的空間由買賣方各自的房仲遊說，直到價格確定就見面簽約。

這關係到成交的主秀，房仲面對買方的價格落差，要攻破屋主心態，有一招是會在交涉時，先安排一組買方，價格比起真實買方低，屋主當然不願意，房仲會與屋主周旋一段時間，等到時間晚了，屋主也累了，又再談第二組買方，稍高於前一組的價位，賣方因錯失第一組感到心軟，成交機率大增，但價碼其實還是沒有賣到心中期望。

萬變不離其宗做好功課不貶身價

零零總總的花招，萬法不離其宗就是「演」，在此建議，所謂「半桶水響叮噹」，房仲業務假動作太多，一下電話接不完，一下電話內容講得震天價響，倒不如有計畫的擬定銷售策略。

另外也不必過度相信單一房仲，冒然只針對一家業者簽下專任委託，聯賣除了撒網捕魚，也能了解每家房仲回報的狀態，掌握市場情勢。又再以實價資訊來衡量價位，且實際走訪物件周邊，或可與街坊鄰居打聽，了解區域房市，在價碼上就不易受到房仲干擾。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】





 

央行針對雙北市和其他區域的豪宅，房貸成數限縮至40%，市場傳出因房價上漲，有些買家「被迫入手豪宅」並且適用限貸令，銀行鑑價後更動核貸標準，讓資金出現缺口。專家坦言，隨著銀行對住宅的鑑價更動，確實容易左右房貸成數，雙北市以外影響更明顯。

根據央行規定，台北市總價超過7000萬元、新北市逾6000萬元、其他區域超過4000萬元的產品，均屬高價住宅（豪宅），在第四波信用管制措施下，房貸成數從原先55%限縮至40%，而且無寬限期。

面對營造成本增加，有些房子總價攀漲來到豪宅限貸令的門檻，根據市場傳聞，房屋鑑價提高搭配新的限貸令，這些屋主的貸款成數縮水，可能會出現資金缺口。

假設在台北想買同一戶房子，原本銀行鑑價7000萬元、貸款成數55%，試算房貸可提供3850萬元，一旦限貸令將成數下調至40%，房貸僅剩2800萬元，兩者價差的1050萬元將由民眾自行籌措，影響幾乎肉眼可見。

全球居不動產情報室總監陳炳辰分析，上述所謂的交屋時總價的增加，並非實際買方的付款，而是指銀行對住宅的鑑價，這才是銀行核貸時的考量，由於國內房價上漲速度快，相對容易出現這種情形，尤其雙北市以外，豪宅門檻相比目前房價不算高，房價又有上漲空間，更容易讓買方交屋時對貸款成數傻眼，甚至最慘淪為退訂。

陳炳辰指出，這類高總價產品，減少一成貸款成數都會讓買方負擔大增，例如換屋族群爭論的第二屋，房貸減少一成到一成五就已跳腳，何況豪宅限貸大幅緊縮，因此建商評估過後，大致上都往更保守的高價小宅推案，否則就是直接推出豪宅案，一不小心就落入窘境，若無修改遊戲規則可能性，還有購置客源拿捏不準的情況下，推出量體都會逐步減少。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】